土地を売る時の注意点！売却前から売却後までステップごとに解説

土地を売却しようと考えているものの、どのような点に気をつければよいのか分からない方も多いのではないでしょうか。土地の売却は慎重な対応が必要で、準備不足のまま進めてしまうとトラブルを招く可能性があります。

この記事では、土地売却を検討している方向けに、売却前の準備から売却後の手続きまで、各段階で注意すべきポイントを詳しく解説します。これから紹介する注意点をしっかりと理解し、適切な準備を行うことで、後悔のない土地売却を進めることができるでしょう。

土地を売る前の注意点

土地売却を成功させるためには、売り出す前の準備が特に重要です。適切な準備を怠ると、売却活動に支障をきたしたり、トラブルに発展したりする可能性があります。以下では、土地を売る前に必ず確認しておくべき8つの注意点を詳しく解説します。

これらの点をしっかりと確認し、準備することで、スムーズな売却活動につながるでしょう。

土地を売るまでの流れを把握しておく

土地売却の成功には、取引の全体像を理解することが重要です。一般的な土地売却の流れは、不動産会社の選定から始まり、査定、媒介契約の締結、売り出し、購入希望者との交渉、契約、決済・引き渡しまで、約3〜6ヶ月程度かかります。

この期間を把握しておくことで、売却までの時間的な見通しが立てられ、計画的な準備が可能になります。例えば、ローンの返済計画や引っ越しの時期、次の住まいの購入タイミングなどを適切に調整することができるでしょう。

また、売却にかかる費用についても事前に理解しておきましょう。仲介手数料、測量費用、登記費用、印紙税など、複数の費用が発生することを念頭に置き、資金計画を立てます。売却時に慌てることなく、余裕を持って対応できるよう、事前の情報収集と準備を心がけてください。

自分でも調査をしておく

土地売却において、不動産会社の助言は重要ですが、自分でも積極的に調査を行うことをおすすめします。特に、土地の相場価格や周辺の開発計画、法規制などについては、複数の情報源から確認することが大切です。

独自の調査が必要な理由は、不動産会社によって提示される査定額や見解が異なる場合があるためです。国土交通省が提供する地価公示価格や都道府県の基準地価格、実際の取引事例などを確認することで、適正な価格帯を把握できます。

調査方法としては、インターネットでの情報収集に加え、市区町村の都市計画課で用途地域や建築規制を確認したり、法務局で登記情報を取得したりできます。これらの情報を持っておくことで、不動産会社との打ち合わせも効果的に進められ、より良い条件での売却につながるでしょう。

ローンがある場合は完済しておく必要がある

土地にローンが残っている場合、売却前に完済するか、売却代金での一括返済の準備が必要です。これは、土地に設定された抵当権を抹消しなければ、売却が完了できないためです。

ローンの完済が重要な理由として、買主に対してきれいな状態の土地を引き渡す必要があることが挙げられます。抵当権が残ったままでは、買主が新たにローンを組むことができず、売買取引自体が成立しない可能性があります。

具体的な対応としては、まず現在のローン残高を確認し、完済に必要な金額を把握することです。売却予定価格がローン残高を上回っているか確認し、不足する場合は自己資金での補填を検討する必要があります。また、一括返済に伴う手数料なども事前に金融機関に確認しておくことが重要です。

土地の境界は明確にしておく

土地売却において、境界の明確化は特に重要な準備事項です。売主には境界を明示する義務があり、境界が不明確な場合は、測量や境界確定作業が必要になります。境界が不明確なまま取引を進めると、後日、隣地所有者とトラブルになったり、買主から損害賠償を請求されたりする可能性があるためです。

具体的な対応としては、まず「確定測量図」の有無を確認します。確定測量図がない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行います。測量費用は一般的に35〜45万円程度かかりますが、この投資は売却後のトラブル防止のために必要不可欠です。隣地所有者の立会いも必要となるため、早めに準備を始めることをおすすめします。

必要書類の取得もれがないようにする

土地売却には多くの書類が必要です。売却手続きを円滑に進めるためには、必要書類をもれなく準備することが重要です。

書類準備が重要な理由は、必要書類が不足していると、売却手続きが遅延したり、場合によっては取引自体が中断したりする可能性があるためです。主な必要書類には以下のようなものがあります。

これらの書類は、取得に時間がかかるものもあるため、早めに準備を始めることをおすすめします。特に役所で発行する書類は有効期限があるので、取得のタイミングにも注意が必要です。

不動産会社を比較検討する

土地売却では、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。査定価格や売却方針、サービス内容は会社によって大きく異なるため、慎重に選定を行う必要があります。

比較検討が重要な理由は、最適な条件で売却するためです。例えば、査定価格が会社によって数百万円単位で異なることも珍しくありません。また、売却活動の方針や広告戦略なども会社ごとに特色があります。具体的な比較のポイントは以下の通りです。

最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの特徴を比較検討しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社の選定では、会社の信頼性と担当者との相性が特に重要です。土地売却は長期間のお付き合いとなるため、安心して任せられる会社を選ぶ必要があります。これは売却活動中のトラブルを防ぎ、スムーズな取引を実現するためです。例えば、連絡が途絶えがちな担当者や、強引な営業手法を取る会社との取引では、さまざまな問題が発生する可能性があります。

信頼できる不動産会社の特徴は以下の通りです。

担当者との面談時には、これらの点を意識して判断することをおすすめします。

相続した土地の場合は相続登記も忘れずに

相続した土地を売却する場合、相続登記を完了させることが必須です。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記しない場合、過料が課されることになりました。そのため、登記が完了していないと売却取引自体ができなくなります。

また、相続人が複数いる場合は、権利関係を明確にし、全員の同意を得る必要があります。具体的な対応手順としては以下の通りです。

相続登記には時間がかかる場合もあるため、売却を考えている方は早めに手続きを始めましょう。

土地を売り出し中の注意点

土地を売り出してからも、適切な対応が必要です。この段階での判断や行動が、売却価格や売却期間に大きく影響します。

以下では、売り出し中に特に注意すべき2つのポイントについて解説します。これらの点に気を配ることで、より良い条件での売却が期待できるでしょう。

売出し価格の調整は慎重に行う

売出し価格の設定と調整は、土地売却の成否を左右する重要な要素です。高すぎる価格設定は購入検討者の関心を低下させ、かといって安すぎる設定では売主の不利益となります。

価格調整が重要な理由は、売却活動の初期段階での反応が、その後の売却活動全体に大きく影響するためです。例えば、高すぎる価格で長期間売り出していると、「何か問題のある物件なのでは」という印象を与えかねません。具体的な価格調整のポイントは以下の通りです。

価格調整を検討する際は、不動産会社と十分に相談し、市場の反応を見ながら慎重に判断することをおすすめします。

自分に合った媒介契約を選ぶ

不動産会社との媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、自分の状況に合った契約形態を選ぶ必要があります。

契約形態の選択が重要な理由は、売却活動の進め方や不動産会社のサービス内容が異なるためです。例えば、専任媒介契約では他社への依頼はできませんが、定期的な報告義務があり、手厚いサポートが期待できます。

各契約形態の特徴は以下の通りです。

契約形態	他社への依頼	報告義務	レインズ登録	自己発見取引
専任媒介契約	1社のみ	2週間に1回以上	必須	可能
専属専任媒介契約	1社のみ	週1回以上	必須	不可
一般媒介契約	複数社可	なし	任意	可能

契約期間は通常3ヶ月となるため、慎重に契約形態を選択しましょう。

土地を売った後の注意点

土地の売買契約が完了しても、まだ注意が必要な手続きが残っています。売却後の適切な対応を怠ると、思わぬトラブルや税務上の問題が発生する可能性があるので注意が必要です。以下では、売却後に必ず行うべき2つの重要な手続きについて解説します。

必要な手続きを行う

土地売却後には、所有権移転登記や各種名義変更などの手続きが必要です。これらの手続きは、売主の重要な義務となります。

手続きが重要な理由は、買主への所有権移転を法的に完了させ、固定資産税などの負担を適切に引き継ぐためです。手続きが遅れると、税金の二重払いや支払いもれなどのトラブルにつながる可能性があります。

具体的な必要手続きは以下の通りです。

これらの手続きは、売買契約書に基づいて決められた期限内に完了させる必要があります。不明な点がある場合は、不動産会社や司法書士に確認しましょう。

確定申告をする

土地売却後には、確定申告が必要になる場合があります。特に売却益（譲渡所得）が発生した場合は、必ず確定申告を行わなくてはなりません。また、確定申告によって各種特例の適用を受けることで、税負担を軽減できる可能性もあります。確定申告に関する重要なポイントは以下の通りです。

特に、確定申告の期限は決められているため、必要書類の準備は早めに始めておきましょう。

土地を売ろうと考えているならイエカカクがおすすめ

ここまで土地売却におけるさまざまな注意点について解説してきました。これらの注意点を押さえることで、スムーズな売却活動が期待できます。ただし、すべての準備や対応を個人で行うのは負担が大きく、見落としも発生しやすいものです。

そこでおすすめしたいのが、イエカカクの一括査定サービスです。イエカカクは全国の優良不動産会社と提携しており、1回の申し込みで最大6社までの査定を無料で受けることができます。各社の査定額を比較することで、適正な売却価格を知ることができ、信頼できる不動産会社を見つけることも可能です。

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