土地売買は個人でできる？リスクや手続き方法をわかりやすく解説

土地の売買を考えているけれど、不動産会社を介さずに個人で取引をすることはできるのだろうか。そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。実は、土地の売買は個人間でも可能です。ただし、メリットがある一方で、手続きの複雑さやトラブルのリスクなど、注意すべき点も多くあります。

この記事では、土地の個人売買について、法律面での可否から具体的な手続きの流れ、起こりやすいトラブルとその対処法まで、詳しく解説します。記事を読み終えた後には、土地の個人売買が自分に適しているか判断できるようになるでしょう。

土地売買を個人で行うことは法律的に問題ない

土地の売買を個人で行うことは、法律上全く問題ありません。不動産会社による仲介が一般的ではありますが、売主と買主が直接取引を行うことも可能です。

ただし、注意しなければならない点があります。それは、短期間に何度も不動産の売買を繰り返すことはできないということです。このような行為は不動産業とみなされ、宅地建物取引業の免許が必要です。

また、個人売買は自由に行える反面、専門家のサポートがない分、さまざまなリスクやトラブルが発生する可能性が高くなります。特に、売買契約書の作成や重要事項の説明、価格交渉など、専門的な知識や経験が必要な場面では困難を感じることもあるでしょう。

土地売買を個人で行うメリット

土地の個人売買には、いくつかのメリットがあります。主なメリットは以下の通りです。

以下では、それぞれのメリットについて具体的に解説していきます。

仲介手数料がかからない

個人売買のメリットの一つに、不動産会社への仲介手数料が不要となる点が挙げられます。通常の不動産取引では、売買価格に応じて仲介手数料を支払う必要があります。具体的な仲介手数料の上限額は以下の通りです。

例えば、1,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料の上限は36万円（消費税別）となります。個人売買であれば、この費用を節約することができるのです。特に高額な土地の取引では、大きな費用削減につながる可能性があります。

自由に売却活動ができる

個人売買では、売却に関する全ての判断を自分で行うことができます。価格設定、売却時期、買主の選定など、全ての決定権が売主にあります。

不動産会社を介する場合、会社のスケジュールや方針に従う必要があり、必ずしも売主の希望通りに進まないことも少なくありません。一方、個人売買では、自分のペースで売却活動を進められ、価格交渉も直接行えるため、より柔軟な対応が可能です。

また、売却期間に制限がないため、良い条件の買主が見つかるまで待つことができます。焦って値下げする必要もなく、納得のいく条件が整うまで交渉を続けることができます。

知人が売却相手の場合、話をスムーズに進めやすい

すでに信頼関係が構築されている知人との取引では、個人売買のメリットが特に活きてきます。相手の人となりや経済状況をよく知っているため、スムーズな価格交渉や条件設定が可能です。また、取引後のトラブルも発生しにくいと考えられます。特に以下のようなケースでは、個人売買が効果的です。

このような場合、双方が物件の状態をよく理解していることが多く、また敵対的な責任追及も起こりにくいため、スムーズな取引が期待できます。

土地売買を個人で行うデメリット・リスク

土地の個人売買には、メリットがある一方で、デメリットやリスクも存在します。主なデメリット・リスクは、以下の通りです。

これらの課題は、不動産取引の経験がない方にとって特に大きな負担となる可能性があります。以下で、それぞれの問題点について詳しく解説していきます。

手間がかかる

個人売買では、通常は不動産会社が行う全ての業務を自分で行う必要があります。具体的には以下のような作業が必要です。

これらの手続きには専門的な知識が必要で、初めての方にとっては非常に時間と労力のかかる作業となる可能性があります。また、書類の取得には役所への訪問が必要なものもあり、仕事を持っている方にとっては大きな負担となるでしょう。

価格の設定が難しい

適切な売却価格を設定することは、個人売買における最も難しい課題の一つです。不動産会社による査定がない場合、以下のような要素を自分で判断しなければなりません。

特に、実際の取引事例を入手することは個人では困難で、価格設定を誤ると売却機会を逃したり、適正価格より安く売却してしまったりするリスクがあります。また、知人との取引の場合、関係性への配慮から適切な価格交渉が難しくなることもあるでしょう。

トラブルが発生しやすい

個人売買では、専門家のチェックが入らないため、さまざまなトラブルが発生するリスクが高まります。主な問題として以下が挙げられます。

特に深刻なのは、これらのトラブルが売買完了後に発覚するケースです。その場合、解決に多大な時間と費用がかかる可能性があります。また、知人との取引では、トラブルが人間関係に影響を及ぼす可能性もあるので注意が必要です。

土地売買を個人で行う場合の流れ

土地の個人売買を行う場合、基本的に以下の6つのステップで進めていきます。それぞれの段階で適切な準備と確認が必要となります。手順を誤ると、後々トラブルの原因となる可能性があるため、慎重に進めることが重要です。

それでは、各ステップについて詳しく解説していきます。

1.土地の価格調査と価格の決定を行う

まず、所有する土地の適正価格を把握する必要があります。具体的には以下のような方法で調査を行いましょう。

調査結果をもとに、値引き交渉の余地を残して、相場よりも若干高めの価格設定をすることが一般的です。ただし、知人との取引の場合は、相場を大きく下回る価格設定は「みなし贈与」とされる可能性があるため注意が必要です。

2.買主と条件交渉する

買主が決まったら、売買条件の交渉を行います。この段階で確認・交渉する主な項目は以下の通りです。

交渉内容は必ずメモを取り、後日の契約書作成時に漏れがないようにしましょう。特に、土地の状態に関する事項は、後のトラブル防止のため詳細に確認しておくことが重要です。

3.売買条件の合意をとる

条件交渉が終わったら、売主・買主双方で合意した内容を書面にまとめます。この段階での主な確認事項は、以下の通りです。

合意内容は後の売買契約書の基礎となるため、細かい点まで明確にしておく必要があります。特に契約不適合責任については、どこまでを売主の責任とするかを明確にしておくことが重要です。

4.売買契約書を作成する

売買契約書の作成は、個人売買において最も重要な作業の一つです。契約書には以下の項目を必ず記載します。

初めて契約書を作成する場合は、司法書士などの専門家にチェックを依頼することをおすすめします。特に、境界確認や地中埋設物など、土地特有の事項については慎重な確認が必要です。

5.売買契約を締結する

契約書の内容について双方が確認し、合意したら契約を締結します。この段階で行う主な作業は、以下の通りです。

契約締結時には、後日の所有権移転登記に必要な書類についても確認します。また、印紙税の納付も忘れずに行う必要があります。

6.土地を引き渡す

最後に、合意した日時に決済と引き渡しを行います。この段階での主な作業は、以下の通りです。

決済時には、できるだけ第三者（司法書士など）の立ち会いを依頼することをおすすめします。特に高額の現金のやり取りがある場合は、安全面での配慮が必要です。

土地売買を個人で行うことが適している人

土地の個人売買が適している人の特徴は、主に以下の通りです。

まず、隣地所有者や借地人との取引では、相手が既に土地の状態をよく理解しているため、契約不適合責任などのトラブルリスクが低くなります。実際の取引事例では、隣地所有者との個人売買は比較的スムーズに進むケースが多いとされています。

また、不動産取引の知識や経験が豊富な方であれば、必要書類の準備や法的手続きを自身で進めることができるでしょう。特に、過去に不動産売買の経験がある方は、起こりうるトラブルを予測し、適切な対策を講じることも可能です。

信頼関係のある相手との取引では、価格交渉や条件面での話し合いがスムーズに進みやすく、売却後のトラブルも少ない傾向にあります。時間的な余裕がある場合は、じっくりと手続きを進められるため、ミスを防ぎやすいというメリットもあります。

土地売買を個人で行うことが適していない人

以下の特徴に当てはまる人は、土地の個人売買が適していない可能性があります。

不動産取引の知識や経験がない場合、書類作成のミスや法的手続きの誤りにより、予期せぬトラブルや追加費用が発生する可能性が高くなります。

特に急いで売却を必要としている場合は、適切な価格設定や買主の選定に十分な時間を確保できず、不利な条件での取引を強いられる可能性があるでしょう。実際、早急な売却を迫られる場合は、プロの仲介業者を通じた方が、より確実に適正価格での売却が可能です。

また、土地に境界の未確定や接道の問題、法的制限などがある場合は、専門家のサポートなしでは適切な対応が困難です。これらの問題は、売却後に深刻なトラブルとなる可能性が高く、個人での対応はリスクが大きすぎます。

面識のない相手との取引では、相手の信用度が不明であり、代金支払いや契約履行に関するリスクが高まります。このような場合は、不動産会社による仲介を利用することで、安全な取引を実現できるでしょう。

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ここまで土地の個人売買について詳しく解説してきました。個人売買には仲介手数料がかからないというメリットがありますが、手続きの煩雑さやトラブルのリスクを考えると、必ずしも最適な選択とは限りません。

特に初めて不動産取引を行う方や、時間的制約のある方は、まずは不動産会社による査定を受けることをおすすめします。その際に便利なのが、イエカカクの一括査定サービスです。

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なお、査定は売却を前提としたものではないため、気軽に利用することができます。個人売買と不動産会社による仲介、どちらが自分に適しているのか判断する材料として、ぜひイエカカクの一括査定をご活用ください。