土地が売れない理由と対処法!売れない土地の特徴や手放す方法を解説

「なかなか土地が売れなくて困っている」「どうすれば土地を売却できるのだろう」とお悩みではありませんか? 土地は保有しているだけでも固定資産税がかかってしまうため、不要な土地は早めに手放したいところです。しかし、土地の売却は簡単ではありません。地域の需要や境界の問題、土地の条件など、さまざまな要因によって売却が難しくなることがあります。

この記事では、土地が売れない6つの理由と具体的な対処法、そして土地を手放すための方法について、詳しく解説していきます。この記事を読むことで、あなたの土地が売れない原因を特定し、適切な対策を講じることができるようになるでしょう。

目次

土地が売れない理由と対処法!

土地が売れない理由は主に「需要」「土地の状態」「価格」の3つの観点から考えることができます。これらの問題に対しては、それぞれ適切な対処法があります。ここでは、以下6つ問題について解説します。

  • 需要が低いエリアに位置している
  • 境界が確定していない
  • 土地の条件が良くない
  • 土壌汚染の可能性がある
  • 売り出し価格が高めに設定されている
  • 不動産会社の宣伝が不足している

これらの問題に対して、適切な対策を講じることで売却の可能性を高めることができるでしょう。順番に詳しく見ていきましょう。

需要が低いエリアに位置している

土地が売れない理由のひとつに、その土地が需要の低いエリアに位置していることが挙げられます。例えば、過疎化が進んだ地域や、駅から徒歩30分以上かかるような交通の便が悪い場所では、購入希望者を見つけることが困難になるでしょう。

土地の価格は需要と供給のバランスで決まります。例えば東京の銀座のように土地の需要が高いエリアでは土地価格も高くなりますが、需要の低いエリアでは価格を下げても売却が難しい状況に陥ることがあります。

土地を売るための対処法

需要の低いエリアの土地を売却するためには、地元の不動産事情に精通した不動産会社と協力することが重要です。地域密着型の不動産会社は、そのエリアでの取引実績や顧客リストを持っており、潜在的な買い手を見つけやすい立場にあります。

また、一般媒介契約から専任媒介契約に切り替えることも効果的です。専任媒介契約を結ぶことで、不動産会社との信頼関係が強まり、より積極的な売却活動を期待できるでしょう。さらに、空き家バンクへの登録も検討価値があります。自治体が運営する空き家バンクは、その地域での定住を考えている人々へ情報を届けやすい仕組みとなっているためです。

境界が確定していない

土地の境界が確定していないことは、売却の大きな障害となります。境界が不明確な土地は、購入後に隣地所有者とのトラブルが発生するリスクが高く、購入希望者から敬遠される傾向があります。

また、境界未確定の土地は不動産会社からも「売れる状態にない」と判断されることが多く、仲介を引き受けてもらえない可能性もあります。このような状況では、売却活動自体を始めることができません。

土地を売るための対処法

境界未確定の土地を売却するためには、まず境界確定作業を行う必要があります。具体的には、土地家屋調査士に依頼して「確定測量図」を作成します。この作業では、隣地との境界である「民々境界」と、道路との境界である「官民境界」の両方を確定させます。

測量費用は土地の規模や隣地の数によって異なりますが、一般的に50万円程度が必要です。特に官民境界の確定には半年以上の時間を要することもあるため、早めに着手することが重要です。境界が確定すれば、買主の不安を払拭し、不動産会社の協力も得やすくなります。

土地の条件が良くない

整形地(長方形や正方形)に比べ、三角形の土地や細長い土地、旗竿地など、形状の悪い土地は売却が困難になりやすいです。特に敷地が狭い場合、不整形な形状は土地の利用価値を大きく下げてしまいます。

また、道路よりも低い土地や、高圧線の鉄塔が近くにある土地、隣地に高い建物があり日照条件が悪い土地なども、購入希望者から敬遠される傾向にあります。さらに、建築基準法上の接道要件を満たさない土地は、建物を建てることができないため、売却が困難になる傾向です。

土地を売るための対処法

条件の悪い土地を売却するためには、可能な範囲で土地の改善を検討する必要があります。例えば、広すぎる土地は適切な区画に分筆することで、買い手のニーズに合わせやすくなります。ただし、分筆する際は接道義務(幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること)を満たすよう注意が必要です。

また、隣地所有者への売却打診も有効な方法です。土地と隣地が合わさることで、接道間口が広がったり、より使いやすい形状になったりする可能性があるためです。土地の条件改善が難しい場合は、条件の悪さを考慮した適切な価格設定をすることで、売却機会を増やすことができるでしょう。

土壌汚染の可能性がある

過去に工場やガソリンスタンド、クリーニング店などが立地していた土地は、土壌汚染の可能性が疑われます。土壌汚染の可能性がある土地は、その調査や対策にかかる費用が不明確なため、購入希望者が躊躇してしまいます。

特に土壌汚染対策法上の要措置区域または形質変更時要届出区域に指定されている土地は、売却が著しく困難になります。これらの情報は都道府県のホームページで公開されており、買主が事前に確認できる状態にあります。

土地を売るための対処法

土壌汚染の可能性がある土地を売却するためには、まず土壌汚染調査を実施することが重要です。調査には主に2つのフェーズがあり、最初の段階では過去の土地利用履歴を調査し、第2段階で実際に土壌のサンプリング検査を行います。

売却時に求められるのは通常第2段階の調査で、1地点あたり50万円程度の費用がかかります。調査の結果、土壌汚染が確認された場合は浄化対策が必要になりますが、逆に汚染がないことが証明できれば、買主の不安を払拭し、売却がスムーズに進むようになります。

売り出し価格が高めに設定されている

土地の成約価格は、売り出し価格の約90%程度となっており、約1割程度の値引きが一般的です。売り出し価格が市場相場より高く設定されている場合、買主がつきにくくなります。

また、価格が高すぎることで物件が長期間市場に残ることになると、「何か問題のある土地なのでは」という懸念を買主に抱かせてしまう可能性もあります。さらに「もう少し待てば価格が下がるのでは」と様子見されてしまうこともあるでしょう。

土地を売るための対処法

売り出し価格が高すぎる場合は、まず複数の不動産会社から査定を受けて、適正な価格を把握することが重要です。一般的な目安として、売り出してから3ヶ月経っても反応がない場合は、価格の見直しを検討する必要があります。

具体的には、査定価格から20%程度下げた価格で売り出すことを検討しましょう。ただし、一度値下げした価格を再び上げることは難しいため、慎重に判断する必要があります。地域の相場や需給バランスを考慮しながら、適切な価格戦略を立てることが重要です。

不動産会社の宣伝が不足している

不動産会社による広告宣伝が不十分な場合も、土地が売れない原因となります。現在の不動産取引では、多くの購入希望者がSUUMOやHOMES、アットホームといった主要な不動産ポータルサイトで物件を探すことが一般的です。しかし、昔ながらの不動産会社の中には、これらのサイトに十分な広告を出していないケースがあります。

また、地方の安価な土地の場合、不動産会社が得られる仲介手数料が少額となるため、経費削減を理由にインターネット広告を控えめにしているケースもあります。このような場合、せっかくの物件情報が購入希望者の目に触れる機会を逃してしまいます。

土地を売るための対処法

まずは自分の土地がメジャーな不動産ポータルサイトに掲載されているか確認しましょう。掲載が不十分な場合は、不動産会社の変更を検討する必要があります。また、一般媒介契約に切り替えることで、複数の不動産会社が同時に広告を出すことができ、露出度を高めることができます。

土地の価格が800万円以下の場合は、不動産会社に現地調査費等(最大33万円まで)を支払うことで、より積極的な広告展開を期待できます。さらに、自治体が運営する空き家バンクへの登録も、新たな購入者層へアプローチする方法として検討価値があるでしょう。

土地が売れるまでの期間

東日本不動産流通機構の2023年度の統計によると、首都圏における土地の平均販売期間は約82.5日(約3ヶ月)となっています。この期間は、不動産会社と媒介契約を結んでから成約に至るまでの日数を示しています。

ただし、これはあくまでも平均値であり、土地の条件や地域の需要によって大きく変動します。例えば、2020年以降は新型コロナウイルスの影響で、取引件数や価格に変動が見られます。3ヶ月を経過しても売れない場合は、何らかの阻害要因がある可能性が高く、価格の見直しや不動産会社の変更など、具体的な対策を検討する必要があります。

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構|首都圏不動産流通市場の動向(2023年度)

関連記事:土地売却の手続きの流れ!必要なものや注意点をわかりやすく解説

売れない土地の特徴

では具体的に売れにくい土地にはどのような特徴があるのでしょうか。売れにくい土地には、主に以下のような特徴があります。

売れない土地の特徴
  • 最寄り駅やバス停から徒歩30分以上
  • 道路に接していない、または接道が狭い
  • 不整形な形状(三角形、旗竿地など)
  • 高低差が大きい、または道路より低い
  • 日照・通風条件が悪い
  • 近隣に嫌悪施設がある
  • 土地の権利関係が複雑

これらの特徴を持つ土地が売れにくい理由は、購入後の土地活用に制限がかかるためです。例えば、道路に接していない土地は建物を建てることができず、不整形な土地は建物の設計に制約が生じます。また、高低差のある土地は造成費用が必要となり、日照条件の悪い土地は居住性に影響します。

土地が売れないままだとどうなる?

売れない土地を放置することで、以下のような問題が発生する可能性があります。

  • 固定資産税などの税負担が継続的に発生
  • 雑草の除去や清掃などの維持管理費用が必要
  • 不法投棄や害虫発生などの近隣トラブルのリスク
  • 相続による権利関係の複雑化
  • 土地の資産価値の低下
  • 管理不足による環境問題の発生

まず、土地を所有している限り、固定資産税や都市計画税は毎年必ず課税されます。土地の評価額によって税額は異なりますが、この支払いは避けることができません。

また、空き地の場合は定期的な草刈りや清掃が必要となります。特に夏場は雑草が繁茂しやすく、放置すると害虫の発生源となったり、不法投棄を誘発したりする原因となります。これらの問題は近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

さらに、所有者が亡くなった場合、相続が発生して権利関係が複雑化するリスクがあります。相続人が複数いる場合、将来的な売却がより困難になることも考えられるでしょう。

そして、管理が不十分な土地は時間の経過とともに資産価値が低下する傾向にあります。特に地方や需要の低いエリアでは、この傾向が顕著です。土地の荒廃は周辺環境にも悪影響を及ぼし、地域全体の価値低下にもつながりかねません。

このように、売れない土地を放置することはトラブルの元となる可能性が高いため、できるだけ早期に何らかの対策を講じることが重要です。

売りたいのに売れない土地を手放す方法

土地の売却が困難な場合でも、土地を手放すための選択肢はいくつか存在します。ここでは以下4つの方法について、それぞれのメリットとデメリット、適している状況を詳しく解説していきます。

  • 寄付
  • 無償譲渡
  • 相続放棄
  • 業者買取

寄付

土地の寄付とは、土地を自治体や公共機関に無償で譲渡する方法です。維持管理の負担から解放されるだけでなく、場合によっては税制上の優遇措置を受けられる可能性もあります。また、土地が公共の利益に活用されるという社会貢献的な側面もあります。

ただし、自治体は寄付を受けた土地の管理責任を負うことになるため、すべての土地を受け入れるわけではありません。例えば、公共施設の近くにある土地や道路拡張予定地に隣接している土地など、公共目的での活用が見込める場合は受け入れられる可能性が高くなります。一方で、山間部の荒地や利用価値の低い土地は受け入れを拒否されることが多いでしょう。

また、寄付の手続きには費用が発生する場合があり、当然ながら売却収入は得られません。そのため、維持費の負担が大きく、早急に手放したい場合などに検討する価値がある方法といえます。

無償譲渡

無償譲渡は、個人間で土地を無償で譲り渡す方法です。手続きが比較的シンプルで、場合によっては贈与税の特例を利用できる可能性もあります。特に、評価額が低い土地や、隣地所有者との関係が良好な場合に有効な手段となります。

ただし、無償譲渡には相手先を見つける必要があり、これが大きな課題となることもあります。また、贈与税の負担が発生する可能性があることも考慮しなければなりません。土地の評価額が基礎控除額(年間110万円)を超える場合は、受け取る側に贈与税が課税されます。

相続放棄

相続放棄は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述することで、相続人としての権利義務を放棄する方法です。ただし、相続放棄は特定の財産だけを放棄することはできず、相続財産全体について放棄することになります。

つまり、売れない土地だけでなく、預貯金や有価証券などの資産も含めて、すべての相続権を放棄することになります。また、相続放棄をしても、次の相続人が現れるまでは財産の管理義務が継続する点にも注意が必要です。

業者買取

不動産会社による買取は、通常の売却より価格は低くなりますが、早期に確実に売却できるというメリットがあります。買取価格は一般的に市場価格の8割程度となりますが、売却までの期間を大幅に短縮できます。

特に、古い建物が建っている土地や、相続した遠方の土地など、早期売却を優先したい場合に適しているといえるでしょう。ただし、どの不動産会社でも買取可能というわけではなく、土地の状態や立地によっては買取を断られることもあります。

買取を検討する際は、複数の不動産会社から見積もりを取り、条件を比較検討することが重要です。また、買取を専門とする会社は、一般の不動産会社より積極的に検討してくれる可能性が高くなります。

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この記事では、土地が売れない理由と対処法、そして土地を手放すためのさまざまな方法について解説してきました。土地売却を成功させるためには、まず適切な不動産会社を選ぶことが重要です。

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特に売れにくい土地の場合、1社だけでなく複数の不動産会社に相談することで、より良い売却方法が見つかる可能性が高まります。査定価格を比較することで適正価格を知ることができ、最大で1,000万円以上の差が出たケースもあります。

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