土地売却にかかる手数料はいくら？費用の詳細と目安を一覧で紹介

不動産の売却と聞くと、戸建てやマンションなどを思い浮かべる人が多いと思いますが、土地を売却するケースもあります。

今回は土地の売却にはどのくらいの費用がかかるのか知りたい、もしくは今後土地を売る予定のため費用が捻出できるか不安だと考えている人に向け、土地の売却にかかる費用や、費用を抑える方法について解説します。

また、売却の際に利用できる税制上の特例も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

土地売却にかかる手数料や費用はいくら？

土地売却には、仲介手数料や抵当権抹消登記のための登録免許税のほか、測量費用などがかかります。
土地の上に建物がある場合、解体して更地にしなければならないケースもあります。

また、売買契約時に必要な印紙税や、売却したことで利益が発生した際には譲渡所得税などを支払わなければなりません。

土地売却にかかる手数料や費用について、次の項で詳しく解説しますので、総額でどのくらいの金額が必要になるのかを把握しておきましょう。

土地売却にかかる手数料・費用一覧

土地売却にかかる費用の目安および支払時期について、一覧にまとめましたので参考にしてください。

手数料・費用	費用の目安	支払時期
仲介手数料	税抜き売買価格×3％＋6万円＋消費税 （売買価格が400万円超の場合）	売買契約成立時
抵当権抹消費用	1,000円	引渡し時
土地の測量費	35万円～50万円	測量が終わった時
水道の引き込み工事費用	30万円～50万円	工事終了後
解体費用	100万円～200万円	解体終了時
印紙税	売買契約書に記載されている金額によって異なる （2,000万円の場合1万円）	売買契約締結時
登録免許税	固定資産課税台帳に登録されている価格の1.5％	引渡し時
譲渡所得税	売却価格－（取得費＋売却にかかった費用）－特別控除額 に税率を乗じたもの 所有期間が5年以内の場合は30％ 5年以上の場合は15％	確定申告時

仲介手数料

土地を売却する際には、不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を行うのが一般的です。そして、購入者が見つかり、売買契約締結となったときに不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

ただ、仲介手数料には上限が決められており、「売却金額×3％＋6万円＋消費税」を超えてはならないとされています。

仮に土地が2,000万円（税抜き）で売れた場合の仲介手数料の上限は72万6,000円です。

抵当権抹消費用

売却する土地にローンが残っている場合、その土地には金融機関が抵当権を設定しています。つまり土地は金融機関の担保となっているのです。そうすることで、万が一返済不能の状態になった際には、土地を売却してローン残高を回収できます。

抵当権が設定されているままでは売却できないため、引渡し時に抵当権抹消登記を行うと同時に抵当権抹消費用を支払わなければなりません。

抵当権抹消費用は不動産1つにつき1,000円と決められているので、土地だけを売る場合は1,000円です。

土地の測量費

土地を売却するときには、隣地との境界を明確にしておかなければなりません。境界を明確にすることで、土地の正確な面積を知ることができるからです。

一般的に測量は土地家屋調査士に依頼するケースが多いですが、不動産会社が紹介してくれることもあります。

費用は35万円～50万円が目安となっており、測量作業が終わったときに支払います。

水道の引き込み工事費用

土地を売却するときに、公共の水道管から敷地内に水道を引き込むための工事費用が発生するケースがあります。

土地によっては敷地内に水道が引かれていないケースがありますので、事前に確認しておきましょう。

水道の引き込み工事費用の相場は30万円～50万円といわれており、工事が終了したときに支払います。

解体費用

土地の上に建物がある場合、解体して更地にした方が売却しやすいケースもあります。その時には、建物の解体工事を行わなければなりません。

解体費用は建物の大きさや構造によって異なりますが、100万円～200万円程度かかると考えておきましょう。合わせて廃材を処分する費用も発生する可能性がありますので、見積もりを取るときにチェックしておくと安心です。

支払いは基本的に工事が終了した時点です。

印紙税

印紙税とは、契約書を締結する際に、契約書に記載される金額に応じて納める税金で、収入印紙を契約書に貼付して納めます。

契約書記載金額	税額（軽減措置適用）
10万円〜50万円以下	200円
50万円〜100万円以下	500円
100万円〜500万円以下	1,000円
500万円〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円～5,000万円以下	1万円
5,000万円～1億円以下	3万円
1億円～5億円以下	6万円
5億円～10億円以下	16万円
10億円～50億円以下	32万
50億円～	48万円

例えば、土地の売買契約書に記載されている金額が2,000万円だった場合、納める印紙税の額は1万円です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の移転や保存などの登記の際に必要となる税金です。

不動産の売却だと、買主の名義に移転する必要があり、不動産移転登記の手続きと登録免許税がかかります。税率は固定資産税評価額の1.5％となっており、引渡しの際に支払います。

多くの場合、引渡し時に司法書士が同席し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行いますので、その際に司法書士に支払う報酬額と合わせて支払うことになります。司法書士への報酬額は依頼する司法書士によって異なりますので、事前に確認し準備しておきましょう。

土地売却にかかる手数料や費用を抑える方法

土地売却にかかる費用は、総額にするとかなりの額になります。費用を少しでも抑えるために、以下の方法を試してみましょう。

これらの方法の詳細について、以下で詳しく説明します。

仲介手数料は不動産会社に相談してみる

仲介手数料はあくまでも上限です。上限いっぱいまで払わなければならないわけではありません。

そのため、仲介手数料を少しでも安くできないか、不動産会社に相談してみましょう。ただ、あまりにも大幅な値引きを提示すると不動産会社側もあまりいい気がしないでしょう。契約手続きが終わってからも最終的な引渡しまでは不動産会社との付き合いが続きますので、その後の付き合いに支障がでないい範囲での交渉を行うことを心がけてください。

特例や控除を活用する

不動産売却にかかる費用の一部には、特例や特別控除が用意されているものもあります。もちろん適用されるには要件を満たす必要がありますが、大きな費用削減が期待できますので、要件を満たすならぜひ活用しましょう。

特例や控除には以下のものがあります。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得税を計算する際に利用できる特別控除の一つです。

などの要件を満たすことで、3,000万円の特別控除が適用されます。

課税譲渡所得金額の計算は「売却価格－（取得費＋売却にかかった費用）－特別控除額」でもとめられますので、3,000円の特別控除額を利用できれば、実際の課税譲渡所得金額が0円になり、譲渡所得税を払わなくても良くなるかもしれません。

要件が細かく設定されていますので、国税庁のホームページを参考にして、要件に当てはまっているか確認することを忘れないようにしてください。

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間が10年を超える自宅を売却し、一定の要件に当てはまる場合には、長期譲渡所得の税額を軽減できます。

などの要件を満たすことで、以下の軽減税率が適用されます。なお、この特例は3,000円の特別控除額と併用可能です。

譲渡所得金額	税率
6,000万円以下	譲渡所得金額×10％
6,000万円超	（譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円

参考：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続などにより取得した土地を、一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。

要件は以下の3つです。

この特例を受けた場合の取得費に加算する相続税額の計算は以下のとおりです。

（相続税額）×（相続税の計算の元となる相続税額評価額/取得財産の価格＋相続時精算課税適用財産の額＋暦年課税分の贈与財産の額）

参考：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続によって取得した被相続人の家（空き家）を2027年12月31日までに売却し、さらに一定の世応援に当てはまる場合は、譲渡所得緒金額から最高3,000万円までが控除できる特例です。

この特例を受けるには、原則として「相続によって取得した被相続人の家（空き家）を売却したこと」や一定の耐震基準を満たす空き家であることなどが求められます。

また、2024年1月1日以降に行われる売却で、被相続人の家（空き家）を相続した人の数が3人以上の場合、控除額は2,000万円までに減額されます。

参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

土地の売却ならイエカカクがおすすめ

土地の売却には、さまざまな費用がかかります。そのため、いつ、どのくらいの費用が発生するのかをあらかじめ把握し、準備をしておきましょう。

また、費用を抑えるコツや、税金についての特例なども上手に活用しながら、最終的な総費用を抑えることを考えてみてください。

土地を売却するには、不動産会社に査定依頼を行う必要があり、1社ではなく複数社に依頼して比較することが大切です。

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