抵当権抹消とは｜手続き方法と登記に必要な費用、書類を紹介

住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、自宅には完済するまでの間、住宅ローンを借り入れた金融機関によって抵当権が設定されます。そして、完済時に抵当権を抹消する仕組みです。

抵当権を抹消するには、法務局に行き抵当権抹消登記を行わなければなりませんが、方法として、司法書士に依頼するやり方と自分で行うやり方があります。

今回は抵当権抹消登記が必要なケースや、抵当権抹消登記の流れについて解説します。合わせて、抵当権抹消登記をしないままでいるデメリットや、抵当権抹消登記を自分で行う際の注意点についても紹介しますので、参考にしてください。

抵当権抹消とは

抵当権抹消とは、法務局にて抵当権抹消登記を行う手続きのことです。

通常、住宅ローンや不動産担保ローンなど、担保を提供してお金を借りる場合、担保となる物件に金融機関が抵当権を設定し、万が一返済が行われなくなった際には、担保としている物件を競売にかけて融資しした金額を回収します。

ローンを完済すれば、抵当権は必要なくなるため、完済と同時に抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士に依頼して行う方法と自分で行う方法があります。

抵当権抹消が必要な場合

抵当権の抹消手続きが必要になるケースとして代表的なものが以下の３つです。

住宅ローンを完済したときだけでなく、不動産を売却するときや、住宅ローン借り換えなどの際にも抵当権抹消手続きが必要です。なぜなら、不動産を売却する際には抵当権を抹消しておかなければならず、また住宅ローンを借り換える際には、借り換え先で借り入れたお金で現在の住宅ローンを完済させなければ、借り換え先の金融機関が抵当権を設定できないからです。

ちなみに不動産の売却を検討している場合は、複数の不動産会社に対して査定を依頼する必要があります。自分で複数の不動産会社を探すのは手間ですので、一括査定サービスの利用をおすすめします。イエカカクではインターネット上で最大６社まで一括査定を利用できます。利用料は無料ですので、興味のある人はぜひ利用してみてください。

抵当権抹消の手続きをしないとどうなる？

抵当権抹消登記は特に期限がありません。そのため、完済したことの開放感から抵当権抹消登記をしないままでいる人も多いのではないでしょうか。

しかし、抵当権抹消登記を行わないと、いざ家を売ろうと思ったときに売ることができなかったり、新しく自宅を担保に融資を受けようとしても受けられない可能性があります。

そのため、抵当権抹消登記は完済と同時に早めに行っておきましょう。

抵当権抹消の手順

抵当権抹消の手続きには司法書士に依頼する方法と自分で行う方法があります。

ここではそれぞれの手続きの流れについて解説します。

司法書士に依頼する場合の手順

司法書士に依頼する場合の手順は以下のとおりです。

司法書士もすぐに対応してくれるとは限りません。必ず事前に司法書士に連絡し、アポイントを取って相談に行くようにしましょう。その際には抵当権抹消手続きに必要な書類（銀行が用意してくれる）と印鑑を持参します。

登記申請書類は司法書士が用意してくれます。

司法書士に抵当権抹消登記手続きを依頼する際には、委任契約を締結します。登記手続きを代行できるのは司法書士のみだからです。委任契約を締結したあとは、登記の際に必要な委任状にも署名や押印が必要です。

その後、司法書士が代行して抵当権抹消登記を行ってくれます。登記完了後、司法書士から登記事項証明書が送られてきますので、抵当権が抹消されていることを必ず確認してください。

また、司法書士に依頼すると報酬を払わなければなりません。報酬は司法書士によって異なりますので、請求された金額を支払うようにしましょう。

自分で手続きする場合の手順

抵当権抹消登記は自分でも行えます。自分で手続きする場合の手順は以下のとおりです。

まず、抵当権抹消登記申請に必要な書類を準備しましょう。必要な書類は金融機関から送られてくる以下の４つです。受け取った時点で漏れがないか確認しておきましょう。

次に、法務局に抵当権抹消登記を依頼する「抵当権抹消登記申請書」を作成します。

申請書の雛形は法務局の公式サイトに記入例とともに掲載されていますので、書類をダウンロードし、記入例を参考にしながら記入しましょう。

不安な場合は法務局で登記相談を受け付けていますので、それを利用してもいいでしょう。登記相談は予約制のところが多いため、事前に確認し、予約が必要なら予約してから法務局に行くようにしてください。

抵当権抹消登記申請書の作成が終わったら、金融機関から送られてきた書類を合わせて法務局の窓口で申請します。

その際には、登録免許税（不動産１件ごとに1,000円）が必要です。登録免許税は収入印紙を申請書に貼付して納めます。

ちなみに申請は必ず法務局の窓口に行かなければならないわけではなく、郵送でも可能です。

抵当権抹消登記申請後、1週間から10日程度で登記が完了しますので、その頃に改めて法務局で登記事項証明書を入手しましょう。その登記事項証明書に抵当権が抹消されたことが記載されているのを確認できれば、手続きは完了です。

司法書士に依頼すると報酬が発生しますが、自分で行う場合は、登録免許税のみ（土地と建物なら2,000円）です。あとは、登記後に入手する登記事項証明書の発行手数料が必要になるだけなので、時間に余裕があるなら自分で行ってもいいでしょう。

抵当権抹消の手続きに必要な書類

ここでは抵当権抹消の手続きに必要な書類について詳しく紹介します。

	概要および入手方法
抵当権抹消登記申請書	抵当権抹消登記の申請に必要な書類。法務局で入手するか、法務局のホームページからダウンロードする。 司法書士へ依頼する場合は、司法書士が入手する。
登記識別情報あるいは登記済証	最近は登記識別情報であることが多い。登記識別情報には、不動産の所在地や家屋番号のほか、12桁の不動産番号が付与されている。ローンを借り入れていた金融機関から、完済時に送られてくる。
登記原因証明情報	登記された情報の権利に変更が生じたことを示す書類。この書類がないと抵当権抹消の事実が証明されない。ローンを借り入れていた金融機関から、完済時に送られてくる。
金融機関の委任状	金融機関が登記申請手続きを委任するという証明。ローンを借り入れていた金融機関から送られてくる。

抵当権抹消の手続きにかかる費用

抵当権抹消の手続きには以下の費用がかかることも覚えておきましょう。

	概要	金額の目安
事前調査費用	抵当権を抹消する不動産の登記内容を確認するための費用。方法としては以下の2つ。 ・登記事項証明書（最新のもの）の取得 ・法務局の登記情報提供サービスの利用	不動産1件あたり332円～600円
登録免許税	抵当権抹消登記申請の際に納める税金。 抵当権抹消登記申請書に収入印紙を貼付することで納める。	不動産1件ごとに1,000円
抵当権抹消確認費用	抵当権抹消登記申請後、きちんと登記手続きが行われたかどうかを確認するための費用。方法は事前調査費用の欄で紹介したものと同様。	不動産1件あたり332円～600円

抵当権抹消登記手続きを司法書士に依頼した場合は、上の費用以外に司法書士への報酬が発生します。

抵当権抹消の手続きを自分でする際の注意点

抵当権抹消登記手続きは自分で行うことができますが、自分で手続きをする際には次の点に注意が必要です。

住所・氏名変更の登記申請が必要な場合がある

結婚や転勤などの理由で、登記簿に記載されている所有者の住所や姓が変わっている場合や、抵当権設定者である金融機関が統合されるなどで金融機関の名前や住所が変わった場合は住所および氏名変更の手続きが必要です。この手続きは抵当権抹消登記と同時に行います。

ただし、住所変更と氏名変更で必要な書類がそれぞれ異なりますので、注意してください。必要な書類は以下のとおりです。

	必要な書類
氏名を変更する場合	戸籍謄本、本籍が記載された住民票、氏名変更登記申請書
住所を変更する場合	住民票（変更となった経緯が分かるもの）、住所変更登記申請書

ただ、抵当権抹消登記と住所および氏名変更登記を同時に行うのは手間がかかります。
そのため、住所や氏名の変更があった際には、その都度変更登記を行っておきましょう。

時間が経つと関連書類の期限が切れる

上でも述べたとおり、抵当権抹消登記の手続きには期限がありません。しかし、金融機関から受け取る書類には期限があるものもあります。期限が切れた場合は再度書類を発行してもらわなければなりませんので、書類に記載されている期限内に抵当権抹消登記手続きを行うようにしてください。

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抵当権抹消とは、不動産などを担保としてローンを借り入れていた場合に金融機関が設定した抵当権を、完済時に抹消する手続きで、抵当権抹消登記手続きによって行います。

抵当権抹消登記手続きは司法書士に依頼する方法と自分で行う方法があり、費用を抑えたいなら自分で行ってみることをおすすめします。自分で行うことにより、登記手続きが身近に感じるとともに、登記の仕組みがよりわかるようになります。

また、不動産を売却する際や、住宅ローンの借り換えの際にも抵当権抹消登記手続きが必要ですので忘れないようにしてください。ただ、借り換えの際は借り換え先の金融機関が用意した司法書士に依頼するケースがほとんどです。

不動産の売却を検討している場合は、抵当権抹消登記手続きを済ませておくとともに、不動産会社に査定を依頼する必要があります。その際には複数の不動産会社に依頼して比較することが大切です。

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