マンション売却で税金はかからない？計算方法や節税のポイントを解説

マンションの売却を検討中で、税金が不安な方もいるのではないでしょうか。実は税金を抑える控除や特例が使えるケースが多いため、マンションを売却して税金がかかるケースはそれほど多くありません。

この記事ではマンション売却時の税金の計算方法や利用できる特例・控除、節税のポイントなどを解説します。

マンションの買換えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却で税金はかからないケースは２パターン

マンション売却で売却代金を受け取っても税金がかからないケースは2パターンあります。それぞれについて解説します。

マンション売却時に利益が発生しなかった場合

マンション売却時に利益が発生しなかった場合、譲渡所得税・住民税はかかりません。譲渡所得税・住民税はマンション売却で得た金額全体にかかるのではなく、利益部分（譲渡所得）に対してかかります。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

譲渡価額とは、マンションを売却して得た収入を意味します。取得費はマンション購入時の購入代金や諸費用の合計、譲渡費用は仲介手数料のようなマンション売却にかかる費用の合計です。

例えば、取得費4,000万円のマンションを3,500万円で売却し、譲渡費用が100万円かかった場合、譲渡所得は400万円のマイナスとなります。

利益部分がマイナスということは、マンションを売っても利益が発生しなかったという意味です。このように、譲渡所得がゼロまたはマイナスになる場合、譲渡所得税・住民税はかかりません。

控除や特例利用した場合

マンション売却では一定の条件を満たすと、税制上の特例や控除を活用できます。これらの制度をうまく利用できると、譲渡所得税・住民税が軽減、もしくは非課税となるケースもあります。

マンション売却で適用可能な主な特例は以下のとおりです。

マンション売却における税金の計算方法

マンション売却によって得られた利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課されます。この譲渡所得にかかる所得税を譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税（住民税）の計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得税（住民税） ＝ 譲渡所得  ×  税率

マンションを売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得のような他の所得と分けて計算します。税率はマンションの所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得と、5年超の長期譲渡所得に分けられます。それぞれの税率は、以下のとおりです。

例えば、所有期間10年（長期譲渡所得に該当）のマンションの譲渡所得が100万円だった場合、譲渡所得税は15.315万円、住民税は5万円となります。

マンション売却時に利用できる控除や特例

マンション売却時に利用できる主な特例や控除は、以下のとおりです。

3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除とは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」のことです。マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる制度です。この特例を適用できると、譲渡所得税を大幅に軽減、もしくはゼロできる可能性があります。

この特例の主な適用条件は以下のとおりです。

3,000万円特別控除の適用には、確定申告が必要です。申告の際には、譲渡所得の内訳書や戸籍の附票の写しなどの提出を求められます。

3,000万円特別控除は所有期間に関係なく適用できるため、短期間で売却する場合でも有効です。ただし、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、超過分に対して課税されるため注意が必要です。また、他の特例との併用には制限があるので、自身の状況に合わせて有利な選択をしましょう。

関連記事：マンション売却時に使える「3,000万円控除」とは？わかりやすく解説

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）は、長期間所有したマイホームの売却時に適用できる有利な制度です。この特例を利用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して、通常長期譲渡所得の20.315%より低い14.21%の税率が適用されます。

この特例の主な適用条件は以下のとおりです。

この特例の適用には確定申告が必要です。また、この特例は3,000万円の特別控除と併用可能です。3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得がある場合、軽減税率の特例を活用するとよいでしょう。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）とは、マイホームを売却して、その資金で新たなマイホームを購入する場合に、売却益にかかる税金の支払いを繰り延べできる特例です。

例えば、5,000万円で購入したマンションを8,000万円で売却し、9,000万円のマンションを買い換えたとします。通常であれば、3,000万円の売却益に対して譲渡所得税が課税されますが、この特例を使えば、買い換えたマンションを売却するまで、税金の支払いを繰り延べできます。

この特例の主な適用条件は以下のとおりです。

この特例を受けるためには、確定申告が必要です。将来、買い換えた住宅を売却する際には、繰り延べた税金と合わせて精算することになります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを住宅ローン利用で買換える際に、旧居の売却で損失（譲渡損失）が生じた場合に「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。

この特例の適用を受けると、売却損失を他の所得（給与所得や事業所得など）との損益通算ができます。損益通算とは同一年分の利益と損失を相殺して、課税される所得金額を減らす仕組みです。損益通算をしても損失が残った場合、売却した年の翌年以降3年間繰越控除が可能です。

この特例の主な適用条件は以下のとおりです。

この特例を利用するには確定申告が必要です。なお、この特例は2025年12月31日までに売却した物件に適用されます。マンション売却で損失が出る可能性がある場合は、この特例の活用を検討してみましょう。

マンション売却時に利用できる控除や特例を利用する際の注意点

マンション売却時に利用できる控除や特例を活用する際は、住宅ローン控除との併用に注意が必要です。多くの場合、これらの特例と住宅ローン控除は同時に適用できません。

例えば、3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率特例を利用すると、マンションを売却した年を含む3年間は住宅ローン控除が適用されなくなります。特定の居住用財産の買換え特例も同様です。

ただし、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は住宅ローン控除との併用が可能です。しかし、損益通算によって課税所得がゼロまたはマイナスになった場合、その年の住宅ローン控除は適用されません。

これらの特例や控除を選択する際は長期的な視点でご自身の状況を考慮し、どの制度を利用するのが最も有利か慎重に検討しましょう。

マンション売却における節税のポイント

マンション売却で利益が出た場合の節税のポイントは、以下のとおりです。

以下にて解説します。

所有して５年超経ってからマンションを売却する

マンション売却で利益が出る場合、所有期間が5年を超えてから売却しましょう。なぜなら、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得では、適用される税率が大きく異なるからです。

短期譲渡所得の場合、所得税と住民税を合わせて39.63%の税率が適用されます。一方、長期譲渡所得の場合は、税率が20.315%に軽減されます。つまり、所有期間が5年を超えるだけで、税負担を半分に抑えられるのです。

例えば、売却益が300万円の場合、短期譲渡所得では約120万円の税金を支払う必要がありますが、長期譲渡所得であれば約60万円ですみます。

このように、マンション売却で利益が出る際には、所有期間が5年を超えるまで待つことで大きな節税効果を得られます。

費用を正しく計上する

マンション売却時の税負担を抑えるには、取得費と譲渡費用の漏れのない計上が重要です。取得費や譲渡費用が多いほど、課税対象となる譲渡所得が少なくなるからです。

譲渡費用は支払った領収書などでわかりますが、マンションの購入代金のような取得費用がわからないケースには注意が必要です。取得費がわからない場合は売却価格の5％を概算取得費として計上できますが、実際の取得費がそれ以上だった場合、税金が余分にかかってしまいます。

取得費を把握するために、以下の書類を確認しましょう。

これらの書類を確認し、取得費を可能なかぎり正確に計上しましょう。

マンション売却時に確定申告は必要？

マンション売却後の確定申告が必要かどうかは、売却益の有無や特例の利用状況によって異なります。

状況	確定申告
売却益がある場合	必要
売却損が出て、特例を利用する場合	必要
売却損が出て、特例を利用しない場合	不要

売却益が出た場合は、原則として確定申告が必要となります。一方、売却損が出た場合、確定申告は不要ですが、損益通算や繰越控除などの特例を利用する場合は確定申告が必要です。

ご自身の状況に合わせて確定申告が必要かどうかを判断し、必要な場合は期限内に手続きをしましょう。

関連記事：マンション売却後に確定申告は必要？流れや必要書類をわかりやすく解説

マンションの売却を検討しているならイエカカクがおすすめ 

マンション売却時の税金は、特例の活用などで軽減できる可能性があります。所有期間を5年超にすることや、費用を正確に計上することも重要な節税ポイントです。また、確定申告の要否は売却状況によって異なるため、ご自身のケースをよく確認しましょう。

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