住み替えの方法は２つ！タイミングや費用もわかりやすく解説

家の住み替えを検討中で、手順や費用について不安を抱えている人も多いでしょう。住んでいる家を売って新しい家に引越すには、費用やスケジュールの立て方を調べて、計画的に進めなくてはなりません。

この記事では、家を住み替える2つの方法と、住み替え先ごとのおすすめのタイミングやコツ、住み替えにかかる費用などについて詳しく解説します。

自宅を売って新しい家に住み替えたい人は、ぜひ参考にしてください。

住み替えの方法は２つ

家を住み替える場合、今住んでいる家を売却して新しい家を買います。この売りと買いの順番は、どちらが先になるかで住み替えの方法が異なる点に注意が必要です。ここでは、以下の2つの方法に分けて解説します。

売り先行

住み替えの方法のひとつ「売り先行」は、現在の住まいを売却してから新居を購入する方法です。先に売却することで得られる資金をもとに、新居の予算設定や住宅ローンの計画を立てやすいのが特徴です。

売り先行のメリット

売り先行には、以下の3つの大きなメリットがあります。

現在の家を先に売却することで売却金額が確定し、その資金をもとに新居の予算が明確に決められます。また、新居購入前に売却をすませるため、2つの住宅ローンを抱えるダブルローンの心配がありません。さらに、新居購入の期限に追われずに売却活動ができるため、焦って値下げする必要がなく、より良い条件での売却を期待できます。住宅ローンの審査も、ダブルローンの場合と比べて通りやすいという利点もあります。

売り先行のデメリット

売り先行には以下のようなデメリットがあります。

仮住まいについては、賃貸物件の家賃や敷金礼金の費用負担に加え、2回の引越し費用が発生します。また、売却後に理想の物件が見つからない場合、焦って妥協した選択をしてしまう可能性があります。さらに、売却活動中は購入希望者の内覧に随時対応する必要があり、特に週末は予定が立てづらく、常に室内を整理整頓しておかなければなりません。住宅ローンの審査も売却と購入のタイミングが重なると、通常より厳しくなる傾向がある点に注意が必要です。

売り先行がおすすめな人の特徴

売り先行での住み替えは、以下のような人に特におすすめです。

特に資金面での制約が大きい人には、売り先行が適しています。売却金額が確定してから新居を探すため、無理のない予算設定が可能です。また、現在の住宅ローンの残債が多い場合も売却資金で返済してから新規ローンを組めるため、ダブルローンのリスクを避けられます。仮住まい先として実家などの選択肢がある人なら賃貸物件を探す手間や費用も抑えられるため、よりスムーズな住み替えを実現できます。

買い先行

住み替えのもうひとつの方法「買い先行」は、新居を先に購入してから現在の住まいを売却する手順で進めます。売り先行と異なり、仮住まいの手配や2度の引越しが不要なのが特徴です。

買い先行のメリット

買い先行には、以下の3つの大きなメリットがあります。

買い先行の新居探しでは時間的な制約がないため、納得のいく物件が見つかるまでじっくり検討できます。また、新居が決まってから引越すため、仮住まいの手配や2度の引越し費用が不要です。さらに、引越し後の売却活動では空室での内覧が可能となるため、購入希望者にゆっくり見学してもらえます。不動産会社に鍵を預けると立ち会いの必要もなく、効率的に売却活動を進められる点もメリットです。

買い先行のデメリット

買い先行には以下のようなデメリットがあります。

現在の住宅ローンの残債がある場合、新居のローンを同時に支払う必要があるため、毎月の返済額が大幅に増加します。また、売却が完了するまでの間、2つの物件の固定資産税や管理費などの維持費も二重にかかってしまいます。さらに、現在の住まいの売却金額が確定していない状態で新居を購入するため、予想以上に売却金額が低くなってしまうリスクにも注意が必要です。

買い先行がおすすめな人の特徴

買い先行は、以下のような人に特におすすめです。

特に資金面では、現在の住宅ローンが完済済みか、売却資金で返済できる見通しがある人に適しています。また、人気エリアの物件を狙う場合は、タイミングを逃さず購入できる買い先行が有利です。仮住まいを避けたい人や、新居をじっくり探したい人にも向いています。ただし、資金的な余裕が必要なため、世帯年収や貯蓄状況を考慮して判断するようにしましょう。

【住み替え先別】住み替えにおすすめのタイミングとコツ

家の住み替えは資金面やその他の生活面に大きな影響があるため、計画的に進める必要があります。こでは、住宅の種類ごとにおすすめのタイミングと、住み替えのコツを解説します。

注文住宅に住み替える場合

注文住宅への住み替えでは、入居までに最低1年程度の期間を見込む必要があります。建築工事だけで4～6ヵ月程度かかるうえ、土地探しや住宅ローン審査、設計プランの決定といった多くの工程が必要です。そのため、仮住まいの期間を最小限に抑えるための綿密な計画が重要になります。

住み替えのタイミングとしては、住宅ローンの金利が低水準の時期や建築資材価格が安定している時期がおすすめです。また、子どもの入学、親との同居のような家族の状況の変化に合わせて住み替えるのも良いでしょう。

住み替える際は、なるべく現在住んでいる物件が築浅で資産価値が高いうちに売却するのがコツです。売却代金を新居の建築費用に充当できれば、資金計画もスムーズに進みます。

建売の戸建てに住み替える

建売の戸建てに住み替える場合、注文住宅と比べて入居までの期間が短いのが特徴です。完成済みの物件であれば購入手続きが完了次第、すぐにでも入居できます。そのため、住み替えのスケジュール調整がしやすく、ライフスタイルの変化に柔軟に対応しやすいというメリットがあります。

住み替えの理想的なタイミングは住宅ローンの金利が低い時期や、子どもの入学・進学前など、ライフステージの節目に合わせるのがおすすめです。ただし、建売住宅は完成済みの物件が中心となるため、気に入った物件を見つけたらスピーディーな決断が求められます。購入を先延ばしにすると、他の購入者に決まってしまうリスクがあるためです。

建売住宅への住み替えは新居の購入から入居までの期間が短いため、現在の住居をスムーズに売却することも重要です。売却が遅れてしまうと二重の住宅ローンを抱える可能性や、新居への入居が遅れてしまう可能性も出てきます。

スムーズな住み替えを実現するためには売却と購入のタイミングを適切に調整し、ムダな出費を抑えるようにしましょう。

中古の戸建てに住み替える

中古の戸建てに住み替える場合は、物件探しから購入までに1～4ヵ月程度かかります。さらに、リノベーション工事をする場合は、6～12ヵ月程度かかる場合もあります。

物件探しは、多くの物件が売り出される1～3月と6～8月がおすすめです。また、4月の異動や進学、8月末の学期初めに向けた引越しシーズンも、新たな物件が市場に出回るタイミングです。

中古住宅は売主との間で引き渡し時期の交渉が可能な場合があり、スケジュールの調整がしやすいというメリットがあります。また、建売住宅と同様に、物件の状態を実際に確認してから購入を決められる点も魅力です。ただし、築年数や設備の状態は慎重に確認し、リノベーションの必要性や将来的な維持費用も考慮に入れる必要があります。特に水回りの設備や外壁、屋根などの状態確認は重要で、必要に応じて住宅診断の活用をおすすめします。

新築マンションに住み替える

新築マンションへの住み替えは完成済み物件の場合、購入から引き渡しまで1～3ヵ月程度で入居できます。ただし、建設中の物件を購入する場合は契約から入居まで1年以上かかる場合もあるため、長期的な計画が必要です。

住み替えのタイミングは、戸建て住宅の場合と基本的に同じです。住宅ローンの金利動向や建築資材の価格、子どもの成長や家族構成の変化などを考慮し、最適な時期を見極めましょう。

新築マンションは完成前に契約するケースが多いため、 物件の完成時期と現在の住居の売却時期の調整が重要になります。売却が早すぎると仮住まいが必要になり、遅すぎると二重の住宅ローンを抱える可能性があります。

また、マンションによっては、完成前に販売が終了してしまうケースもあります。希望するマンションが見つかったら、早めに情報収集し、購入の意思決定をする必要があるでしょう。

中古マンションに住み替える

中古マンションへの住み替えは、物件探しから購入までおよそ3～6ヵ月程度の期間が必要です。売買契約後、ローンの手続きや残金の支払い、引き渡しまでの流れを考慮する必要があります。

中古マンションへの住み替えのタイミングは、戸建て住宅の場合と基本的に同じです。

住み替えを成功させるコツは、基本的に売却先行型で進めることです。売却金を新居の購入資金に充当でき、資金計画が立てやすくなります。ただし、住宅ローンの残債がなく資金的に余裕がある場合は、購入先行も選択肢として考えられます。

住み替えにかかる費用の相場

家を住み替える場合、物件価格以外の諸費用を考える必要があります。売却と購入それぞれにかかるおおよその費用を把握しておきましょう。

家の売却にかかる費用

家の売却にかかる費用は、売却価格の4～6%程度が一般的な相場となります。主な費用項目は以下のとおりです。

費用	費用相場	概要
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税	不動産会社への報酬
登記費用	1～3万円	抵当権抹消などの手続き費用（売却価格によって金額が変わる）
印紙税	数千円～数万円	売買契約書に必要な収入印紙代
譲渡所得税	35～100万円	売却益が出た場合にかかる税金（所有期間や控除額によって税額が変わる）
住宅ローン繰上返済手数料	1万～3万円	住宅ローン残債がある場合、売却時に一括返済する際の手数料

これらの費用は、売却する物件の価格や状況によって異なります。事前にしっかりと把握しておきましょう。

家の購入にかかる費用

家の購入には、物件価格に加えてさまざまな諸費用が必要となります。新築物件では物件価格の3～7%、中古物件では6～10%程度を見込んでおきましょう。主な費用項目は以下のとおりです。

費用	費用相場	概要
仲介手数料	購入価格×3％+6万円+消費税	不動産会社への報酬（中古のみ）
印紙税	数千円～数万円	売買契約書に必要な収入印紙代
登録免許税	固定資産税評価額×2％	所有権移転や抵当権設定の登記費用
不動産取得税	固定資産税評価額×3～4％	不動産取得時の税金（軽減措置あり）
住宅ローン諸費用	借入額の2～3％	手数料、保証料など
火災保険料	–	住宅ローンを借り入れる際に加入が義務付けられている
固定資産税・都市計画税	–	日割り計算で清算金が発生

これらの費用に加え、引越し費用や家具・家電の購入費用なども必要となります。

家を住み替える際に利用できる控除・特例

家を住み替える際にかかる税負担を軽減するため、利用できる以下のような控除や特例を押さえておきましょう。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、マイホームを売却する際に利用できる税制優遇制度です。売却によって得られた利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる仕組みとなっています。

この制度を利用するためには自己が居住している（または居住していた）家屋であること、売却時から遡って3年以内に居住実績があること、そして売主と買主が親族関係でないことなどが要件となります。

なお、3,000万円特別控除の適用には、確定申告期間内に手続きをする必要があります。

買換え特例

買換え特例は、マイホームを売却して新しい住居に買い換える際に利用できる税制優遇制度です。所有期間が10年を超える住宅を売却し、売却額よりも高額な住宅を購入する場合に適用できます。

買換え特例を利用すると住宅売却時にかかる譲渡所得税の支払いを、次回の売却時まで先送りできます。ただし、この特例は課税の免除ではなく、繰り延べとなる点に注意が必要です。

住宅ローンの控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に受けられる税制優遇制度です。年末時点の住宅ローン残高の0.7%が、最長13年間にわたって所得税から控除されます。

2024年からは住宅の性能によって借入限度額が異なり、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円となっています。なお、所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除を受けます。

住み替えを行う際の注意点

住み替えを検討する際、現在の住宅にローンが残っている場合は特に注意が必要です。住宅を売却する際には、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるためです。

抵当権とは住宅ローンの担保として金融機関が設定する権利で、抹消されないと家を売却できません。このため、売却額がローン残債より少ない場合は、その差額を自己資金で支払うか、住み替えローンの利用を検討する必要があります。

住み替えローンは、現在の住宅ローンの残債と新居の購入資金を合わせて借り入れできるローン商品です。ただし、通常の住宅ローンと比べて金利が高く、審査も厳しくなる傾向にあります。また、売却と購入の決済日を同じにする必要があるなど、スケジュール調整も重要なポイントとなります。

マンション売却ならイエカカクがおすすめ

住み替えを成功させるには、現在の自宅が希望する金額で売れることがポイントになります。そのため、自宅の査定が住み替えの第一歩となります。複数の不動産会社の査定を比較して自宅の市場価値を確認し、仲介を依頼する会社を決めましょう。

イエカカクの一括見積もりサービスを利用すれば、一度の入力で最大6社の不動産会社から無料で査定を受けられます。各社の得意分野や営業エリアが異なるため、より高値での売却が期待できるでしょう。査定する不動産会社は優良な会社だけなので、安心して売却の相談ができます。

住み替えを検討中の人は、まずはイエカカクの一括見積もりで自宅を査定してはいかがでしょうか。