不動産を売却する際には、不動産会社にどのくらいの価格で売れるのかといった価格査定をしてもらうのが一般的です。そして査定結果に基づいて実際の売却価格を設定する流れになります。
ただ、査定にもいろいろな方法があり、どの査定方法を用いるかで査定の時間や査定価格が異なります。
今回はこれから不動産を売却しようと考えている人に向け、不動産査定についての概要を解説するとともに、査定の流れについても紹介します。
不動産査定とは
不動産査定とは、不動産を売却する前に不動産会社に依頼して、どのくらいで売却できるのかという売却活動予想価格を算出してもらうことです。
家を売ろうと思っても、実際にどのくらいの価格で売れるのかが分からないと、それからの売却活動を進めていってもいいのか、もしくは家を売るのは止めたほうがいいのかを判断できません。
そういった意味でも、不動産査定を行うことは不動産売却における重要なポイントとも言えます。
不動産会社が行う査定の種類
不動産会社が行う査定には以下の３種類があります。どの査定方法を選ぶかで査定金額も異なりますので、それぞれの査定方法の違いや特徴をしっかりと理解し、自分にあった方法を利用しましょう。
- AI査定
- 簡易査定
- 訪問査定
AI査定
AI査定とはAIと呼ばれる人工知能を利用し、過去の実績から査定額を導き出す査定方法です。
査定を依頼する際に個人情報を入力する必要がなく、短時間で結果が分かる点が特徴です。
AIは過去の実績を基に算出するため、中古物件の査定に向いています。特にマンションの場合は物件によって大きな違いがないため、過去のデータを集めやすい点がAI査定に向いている理由です。
逆に戸建ての場合は立地条件や間取りによって査定額が大きく異なり、また過去の実績に合致しない可能性が高いため、AI査定には向いていないといえるでしょう。
AI査定のメリット、そしてデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・査定結果が出るのが早い ・個人情報（電話番号）を入力せずに済むため、営業を受けることが少ない | ・過去のデータに左右されてしまう ・過去のデータのみを参考にするため、他の査定方法に比べ精度が落ちる |
このことからも、AI査定は中古マンションの売却を考えている人もしくは、今は売却を考えていないけれど、もし売却する場合どのくらいの金額で売れるのかを知りたい人に向いています。
簡易査定
簡易査定とは机上査定とも言われ、売却を希望しているお客様からいただいた情報に基づいて査定金額を算出する方法です。インターネット以外にもメールや電話で依頼ができ、査定結果が出るまでに数日間かかるケースが多くみられます。
AI査定よりも精度が高いですが、実際に現地に赴いて査定を行う訪問査定に比べると精度が落ちる点は否めません。
ただ、訪問査定となると日程を調整しなければならず、手間と時間がかかります。できれば手間をかけずに大まかな査定価格を知りたいと考える人におすすめです。
簡易査定には、以下のようなメリットそしてデメリットがあります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・類似物件だけでなく、公示価格や路線価を加味しながら算出するため、AI査定よりも精度が高い結果が期待できる | ・実際に物件をみて査定するわけではないため、訪問査定よりは精度が落ちる |
物件の情報を基に過去の事例や現在の市場の動向も加味しながら算出するため、どちらかというと売約する物件が戸建ての人に向いている査定方法です。
訪問査定
訪問査定とは、査定依頼を受けた不動産会社が実際に物件を見に現地に赴き、現在の物件の状態を確認しながら査定額を算出する方法で、より精度が高い点が大きな特徴です。
ただ、査定依頼を行い、日程調整のうえ現地調査を行ってから査定価格を算出するため、査定依頼から査定価格が分かるまでに時間がかかる点がデメリットでしょう。実際に依頼してから査定価格が分かるまでの期間は1週間程度といわれています。
他の査定方法に比べると時間がかかるものの、精度のいい査定結果が期待できるため、真剣に売却を考えている人におすすめの査定方法です。
訪問査定のメリット、デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・他の査定方法と比べると精度が高い ・営業担当者と話すことができる | ・査定結果が出るまでに時間がかかる |
また、査定依頼は1つの不動産会社でなく複数の不動産会社に依頼し、比較することがポイントです。しかし、自分で複数の不動産会社をピックアップするのは容易ではありません。
その際におすすめなのがイエカカクの一括見積もりです。
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不動産の査定価格の計算方法
不動産査定における計算方法は以下の3つに分けられます。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
それぞれがどのような計算方法なのかについて、説明します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、売却しようとしている物件の周辺環境や物件の築年数、間取りなど状況が似ている物件が過去にどのくらいの価格で取引されていたかをもとに大まかな査定価格を求める方法です。
そして、最寄り駅までの距離や、物件の状況などによって最終的な修正が加えられます。
具体的な計算方法は以下のとおりです。
取引価格×物件の事情に伴う補正×売却を依頼された時点での市場動向による修正×立地条件による比較×物件の個別的な要因に伴う比較
物件の事情に伴う補正や、立地条件による比較、そして物件の個別的な要因に伴う比較については、それぞれの取引事例によって異なります。
また、一つの事例で査定価格を算出するのではなく、複数の取引事例の平均で最終的な価格を算出する点が特徴です。
上の計算で求めた価格は比準単価といい、比準価格に物件の面積を乗じた額が比準価格、つまり査定価格です。
過去の取引事例を元に計算するため、取引事例が古いと現状に合わない査定価格が算出されてしまいます。そのため、新しい取引実績がある不動産会社に依頼することがポイントです。
原価法
原価法とは、売却しようとしている物件をもう1度建てるとしたらどのくらいの費用が必要かといった考え方で算出する方法で、原価法を利用して算出した査定価格は積算価格ともいわれます。
そのため、マンションではなく戸建てを売却したいと思っている人に向けて利用されるのが一般的です。
原価法によって査定価格を求める計算は以下のとおりです。
単価×物件の総面積×（耐用年数－築年数）÷耐用年数
仮に再建築する坪単価が80万円で、築15年（面積30坪）の木造戸建ての場合、
80万円×30坪×（22年※－15年）÷22年＝約764万円
※木造住宅の耐用年数＝22年
原価法で求める際には耐用年数が関係してくることを覚えておきましょう。原価法では築年数が古いほど査定価格が下がる点が特徴で、耐用年数を過ぎた建物だと、価値は0円です。
また、（耐用年数－築年数）÷耐用年数で求めた値を減価修正率として計算する方法もあり、その場合の計算方法は、
再建築価格×（1－減価修正率）
で求められます。
収益還元法
収益還元法とは、売却しようとしている物件が、将来度緒くらいの利回りで運用できるかといった考え方で査定価格を算出する方法です。
売却される物件は自宅だけではありません。投資物件として保有している不動産を売却するケースもあります。その際に収益還元法が利用されます。
収益還元法の計算には、直接還元法とDCF法の2つがありますが、DCF法は計算方法が複雑なため、ここでは直接還元法での算出方法を紹介します。
年間の純利益÷還元利回り
仮に売却する物件の家賃が12万円で、年間にかかる経費が10万円、還元利回りが4％の場合、
（12万円×12ヶ月）－10万円÷4％＝3,350万円です。
ちなみに収益還元法によって算出された査定価格は収益価格ともいわれます。
不動産売却における査定の流れ
ここで不動産売却の査定の流れを確認しておきましょう。不動産売却における査定の流れは以下のとおりです。
- AI査定もしくは簡易査定を受ける
- 訪問査定を依頼する
- 訪問日時の確定
- 査定日までの準備
- 査定・査定結果の受け取り
１.AI査定もしくは簡易査定を受ける
AI査定や簡易査定は、インターネットや電話で依頼できます。それぞれのメリットやデメリットを把握した上で、自分に合った方法を選び依頼しましょう。
すぐに結果が知りたい人はAI査定がおすすめですし、多少時間がかかっても制度のよい査定結果を望むなら簡易査定のほうがいいでしょう。
AI査定や簡易査定を受ける場合は、物件の住所や種類、面積などを問われますので、間違いのないように入力するようにしてください。特に面積については大まかにしか把握していない人が多いと思いますので、不動産購入時の売買契約書などを元に正確な数値を把握しておくことをおすすめします。
２. 訪問査定を依頼する
AI査定もしくは簡易査定を依頼し、その結果によって更に詳しい価格を知りたいと思ったら、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定の場合、不動産会社の担当者が物件を実際に見に来るため、日程調整が必要ですし、最終的に結果が出るまでに時間がかかる点に注意が必要です。
ただ、査定の際に担当者と話ができ、不動産会社の雰囲気を実際に感じられる点はメリットかもしれません。
訪問査定を依頼するにあたって、まずAI査定や簡易査定を受けた後に依頼する不動産会社を決めるのが一般的です。
査定依頼は複数の不動産会社に対して行い、比較することが大切ですので、まずは一括査定を利用してみましょう。
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３. 訪問日時の確定
訪問査定を依頼する際には、訪問日時を不動産会社の担当者と調整しなければなりません。できるだけ早く決まるよう、複数の候補日および時間を伝え、その中で調整してもらいましょう。
訪問査定にかかる時間は1時間程度ですが余裕を持って対応するよう心がけましょう。
また、訪問査定を受けるまでに室内はもちろん、屋外の掃除も怠らないようにするとともに、戸建ての場合は土地の境界線についても確認しておきましょう。
合わせて庭やベランダも掃除し、手入れをしておくことで、より物件の評価アップにつながります。
４. 査定日までの準備
訪問査定日までには、家をきれいにしておくとともに、書類の準備も忘れないようにしましょう。
一般的には以下の書類が必要ですが、不動産会社によって追加の書類を求められる可能性もありますので、事前に不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
【訪問査定に必要な書類】
| 書類 | 概要 |
|---|---|
| 登記簿謄本 | 売却する物件が自分のものであることを証明するための書類 |
| 登記済権利証もしくは登記識別情報通知 | 同上 |
| 物件の設計図書 | 確認申請図など建物の図面 |
| 身分証明書 | 運転免許証やマイナンバーカードなど写真付きのものがおすすめ |
| 管理規約 | マンションの場合に必要 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産税の清算の際に必要 |
| 土地の実測図 | 戸建ての場合に必要 |
| 建築確認済証および検査済証 | 耐震基準などが守られていることを証明するための書類 |
５. 査定・査定結果の受け取り
査定の結果は1週間から10日程度で分かります。その際に注意しておきたいのは、必ず査定価格の根拠を聞くことです。
不動産会社の中には自社と契約してもらいたいという思いから高い査定価格を出してくるところもありあます。しかし、査定価格と実際の売却価格は異なります。売却価格によっては相場よりも高すぎるため購入希望者がなかなか表れず、売却を急ぐ場合は値下げを不動産会社から提案される可能性もあります。
査定価格の根拠がしっかりしている不動産会社なら、納得のいく売却価格を設定でき、その後の売却活動がスムーズに進むことが期待できるでしょう。
また、査定価格以外にも不明な点や不安な点があれば、納得のいくまで説明してもらうことも大切です。もし納得のいく説明を得られない不動産会社なら契約を避けた方が賢明です。
実際に媒介契約を締結する不動産会社は信頼できるところを選ぶことが、売却活動を成功に導く大きなポイントです。
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不動産を売却するにあたっては、不動産会社に査定依頼を行うのが一般的です。そうしなければどのくらいの価格で売却すれば良いのか、売却価格を設定できないからです。
査定方法にはAI査定や簡易査定、訪問査定があり、訪問査定を利用することでより精度の高い査定結果を得られます。また、査定価格の計算方法にもさまざまな種類があることも覚えておきましょう。
そのうえで、査定価格の根拠をしっかりと説明してもらうことが大切です。
最初に査定依頼する際にはAI査定や簡易査定を利用しますが、複数の不動産会社に依頼して比較することが重要なポイントです。
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