マンション査定でチェックすべきポイントと注意点！不動産会社はどこまで見るの？

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「マンション査定ではどこを・どこまで見られるの？」

「査定前に知っておくべきポイントは何がある？」

「査定だけの申し込みもできるのかな？」

初めてマンションの売却を検討している方は、上記のような疑問を多く抱えていると思います。特に気になるのが「不動産会社が査定で重視するポイント」ですよね。

重視するポイントがわかっていれば、査定額をなるべく高くすることができますから。この記事では、マンションの査定額を高くするためにも知っておきたい「査定のポイント」をわかりやすく解説します。

査定時に注意すべき点も併せて解説しているので、これからマンションを査定に出そうとしている方は目を通しておくことをおすすめします。

マンション査定で重視されるポイントは物件状況と管理状況の2つ

マンション査定で重視されるポイントは以下の2つに分けることができます。

• 建物状況：立地や築年数、耐震性能、階数など「建物自体の特徴」
• 管理状況：管理体制・施工会社・修繕履歴・共有部の状態など「管理が行き届いているか」

マンションの査定価格は「建物だけの価値」で決められるのではなく、建物を含めた環境・状況などを含めた「総合的な価値」で決められることを知っておきましょう。

それでは、マンション査定で重視される2つについて、より詳しく「具体的に何をどこまで見られるのか」を確認していきましょう。

マンション査定で重要視される7つのポイント【建物状況編】

マンション査定において重視される建物状況は以下の7ポイントです。

特に、立地条件と築年数は査定額に直結する非常に重要な要素です。

どんな条件が揃うと査定が高くなりやすいのか。逆にどんな条件だと査定額が低くなってしまう可能性があるのか、それぞれ確認していきましょう。

立地条件｜交通の便の良さや周辺店舗の豊富さが重要視される

マンションの査定でまず確認されるのが「立地条件」です。具体的には、以下のようなポイントを不動産会社が確認します。

多くの人は「交通の便」に目が行きがちですが、駅近でないと査定は高くならないというわけではありません。

例えば「小学校のお子さんがいる親子」からすれば、学校が近いマンションのほうが魅力的に映るはずです。

ですから、マンション査定の前には駅までの所要時間だけでなく「所有しているマンション周辺にある施設」もまとめておくことをおすすめします。

築年数｜築年数に対して建物の状態が良いのか悪いのかがポイント

一般的には、築年数が経過するほど、建物の価値は下がり、売却価格も低くなる傾向があります。

築年数	査定価格への影響目安（新築価格に対する割合）※
築5年以内	8割程度
築6～10年	7割程度
築11〜15年	6割程度
築16〜20年	5割程度
築21〜25年	4割程度

※あくまで目安であり、マンションがある地域やニーズ等で変化いたします。

しかし、築年数だけで単純に査定価格が決まるわけではありません。

見出しにもある通り、査定で重要なのは「築年数と建物の状態の両方」です。築浅だからといって無条件に高く売れるわけではありません。

イメージがしやすいよう、極端な例を以下に用意してみました。

築年数	建物の状態	査定額
5年	非常に悪い（設備不備・汚れ等）	相場より低くなる可能性が高い
20年	非常に良好（清掃されており・設備の故障もなし）	相場よりも高くなる可能性が高い

上記のように、マンションをより高く売るためには「築年数にしては綺麗で管理されているな」という印象を不動産会社に与えることも重要なのです。

特に築20年以上のマンションを売りたいと考えている人は、気にかけておきたいポイントといえます。

耐震性｜新耐震基準か旧耐震基準か

地震の多い日本では、耐震性が非常に重要な査定材料になります。

耐震性能で確認されるのは「新耐震基準の建物か、旧耐震基準の建物か」です。

耐震基準	適応年	耐えられると想定される震度
旧耐震基準	1981年5月31日以前	震度5程度の中規模地震
新耐震基準	1981年6月1日以降	震度6強～7程度の大規模地震

2024年時点で、築43年を超えるマンションの場合「耐震性」という観点では、査定にマイナスになる可能性があります。

ただし、そもそも造りが強固で「新耐震基準」を満たしていたり、耐震工事を済ませているマンションであれば査定へのマイナス影響は避けられます。

もし、自分が所有しているマンションの耐震基準がわからない場合には、管理組合に問い合わせをして確認してみましょう。また、新耐震基準を満たしているか不安な場合には耐震診断をしておくのも一つの手です。

参考：一般財団法人 日本耐震診断協会

部屋の床面積・間取り｜生活動線が考えられているか等もポイントに

床面積の広さや間取りが査定に影響するのは想像しやすいと思います。しかし、生活導線の良さ、収納スペース、設備の充実度の重要性まで気にかけている人は少ないのではないでしょうか。

場所や設備	生活動線が良い例
洗濯機置き場	干すまでの動線が短く、通りやすくなっているか
お手洗い（WC）	複数部屋がある場合、どの部屋からも近い位置にあるか
洗面所	玄関から近いかどうか
収納スペース	ターゲット層に合った収納容量があるかどうか（ウォークインクローゼットやリビングが広く作られている等

そのほかにも家事動線と生活動線が被っていないなども、査定においてはプラスに働く可能性が高いです。

【参考】間取りごとのメインターゲット層まとめ表

間取り	メインターゲット※
1K	単身者
1DK	経済的に余裕のある単身者
1LDK	カップル・夫婦（子無し）
2LDK	夫婦（子が既に独立）
3LDK	夫婦（子あり）・新婚夫婦

※あくまで一例です

防音性｜隣接する部屋や上下階に音が響きにくいかどうか

生活音による近隣住民とのトラブルを避けたいと考えている人も多いため、防音性もマンションの査定ではチェックされます。

マンションの構造としては、以下の順に防音性能が高いといわれています。

重量鉄骨造＜鉄筋コンクリート造（RC造）＜鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）

しかし、防音性能はマンション構造だけでは決まりません。重要なのは「壁の厚さや材質」です。たとえ、鉄筋鉄骨コンクリート造であっても、壁が薄かったり、コンクリートではない部分に壁があると、防音性は少し低くなってしまいます。

窓の防音性等も不動産会社は見ているため、マンションの売却・査定を考えている方は、覚えておきましょう。

騒音トラブルの有無もアピール材料になる可能性があるため、もし「騒音トラブルが起きていない場合」には、その証拠を不動産会社に提示してみると加点材料のひとつになるかもしれません。

日当たり・風通しの良さ｜窓の位置や個数もチェックされる

マンションの立地と被るところもありますが、日当たりや風通しの良さも査定に影響します。

日当たりが良好であれば、洗濯物が干しやすいメリットが生まれ照明器具の使用も抑えられます。また、風通しが良ければ部屋の中の湿気やカビの発生を抑えることも可能です。

チェックポイント	評価目安
部屋の向き（日照時間）	南＞東＞西＞北
風通し	窓の個数や設置箇所・周りの高層物件の数など
立地	湿気の多い土地かどうか

マンションの中でも角部屋の査定額が高くなるのは、2方向に窓が付いていることが多く、風通しがよいことも考えられます。

内装が綺麗に保たれているか・住宅設備に不備はないか

最後は「内装と設備」です。当たり前の話ではありますが、綺麗で不備がない状態が一番理想です。ただ、完璧な状態まで原状回復するのは難しいものです。

そこで、不動産会社が特にチェックしているポイントをここで紹介しておきます。

査定で見られる箇所	チェックポイント
クロス（壁紙）・フローリング	剥がれや凹みがないか
クロス、水回り、換気扇、コンロ周り	頑固な汚れがないか
クロス	タバコが原因のヤニや、日焼けの度合い（匂いを含む）
窓際	結露などが原因のカビ等はないか
風呂場	黒カビや白カビ、サビなどが発生していないか
お手洗い	便器に頑固な黒ずみ汚れ等はないか、温水洗浄便座かどうか

また、給湯器が古くてうまく温度調節ができない、ガスコンロがつきづらい等の「設備不良」もマイナス材料になってしまうので、該当する場合は修繕を行なっておきましょう。

基本的に「買い手にとって快適で魅力的な物件かどうか」を査定されると覚えておけば問題ありません。

マンション査定で重視される5つのポイント【管理状況編】

続いては、マンション査定で重視されているポイント【管理状況編】です。建物状況と比べてチェックポイントはシンプルなので、スムーズに確認していきましょう。

大規模修繕の履歴｜計画性の高い長期修繕計画があるか・実行されてきたか

前提として、メンテナンスを定期的に行わないと建物（マンション）は劣化が進んでしまいます。

ですから、大規模修繕の履歴があると不利なのではなく、むしろ計画的に修繕がされている方が評価される傾向があるので覚えておきましょう。

特に以下の点を事前にまとめておくことでスムーズに査定が行える可能性が高まります。

全て、マンションの管理組合に問い合わせをすれば確認できますので、事前確認をしっかりしておきましょう。

管理体制｜部屋以外の部分の清掃や管理が行き届いているか

マンション査定で重要なのは部屋だけでなく、物件全体です。共有部（エントランス・ゴミ捨て場・廊下・バルコニーなど）の清掃・管理がなされているかも査定金額に影響を与えます。

可能な限り、査定前には共有部の清掃もしておくことをおすすめします。全ての箇所を自力で清掃するのは困難だと思いますので、予算と相談しつつ「清掃業者」の活用も考えたいところです。

また、掲示物が長い間放置されていたりすると、管理がしっかりされていない印象を与えかねませんので、掲示板のチェックも必要です。

セキュリティ面｜監視カメラの個数や位置/管理人の常駐有無など

住まいの「安全性」は買い手にとって非常に重要な判断材料です。そのため、不動産会社の査定でも「セキュリティ面」は重視される傾向にあります。

特に以下のセキュリティ対策を必須条件にしている買い手も多いため、マンションの査定金額を左右する要素のひとつといえます。

また、監視カメラの設置角度に死角はないかなど、細かい点も事前に確認しておけると無難です。

駐車場の有無｜近くに月極駐車場があるかなども要チェック

マンション査定において、駐車場の有無も不動産会社が重視するポイントの一つです。

特に、駅から距離の遠い郊外のマンションの場合、駐車場の有無が買い手の購入意欲に大きく影響する可能性があります。

駐車場のチェックポイント	査定への影響
駐車場の種類	機械式駐車場と平置き駐車場の2種類があります。一般的に、平置き駐車場の方が駐車しやすい上に、車種を選ばないため、評価が高くなりやすい。
駐車場の場所	駐車場が建物の敷地内にある場合は、建物の外に出ることなく駐車できるため、雨の日や暑い日でも快適に駐車でき、防犯面でも安心感が高いため、評価が高くなる傾向に。
近くの月極駐車場の有無	マンションの敷地内に駐車場がない場合でも、近くに月極駐車場があれば、それほど大きなマイナスにはなりません。ただし、駅から遠い場所にある場合は査定でプラスにならない可能性があるため注意が必要。

売主・施工会社はどこか｜大手の場合は価格が高くなる傾向に

売主・施工会社を気にする買い手は多く、不動産会社も査定時には「どこの会社が施工したものか」を確認します。

特に、大手ゼネコンやマンションブランドの物件は査定額が高くなる傾向にあります。ただし、この「施工会社が信頼の厚い大手か」はいわば加点材料であって、大手ではないからといってマイナス評価になることはありません。

大手が施工をしていなくとも、耐震基準がしっかりしていたり、共有部まで管理がしっかり行き届いているマンションであれば査定にマイナス評価がされることはないと考えてよいでしょう。

知らないと後悔する？マンション査定における2つの注意点

マンション査定を受ける前に、知らないと後悔する注意点が2つあります。

特に後者の「相見積もり」は、あなたの大切な物件価値を大きく左右しますので、しっかり「なぜ注意すべきなのか」を確認していきましょう。

建物に関する虚偽の申告やアピールはNG

もし、マンションをより良く見せようと嘘をついて査定を受けても、買主がそのことに気づくと結果として売却価格が下がったり、信頼がなくなって売却自体が難しくなるリスクがあります。

マンションの所有者ができるのは「今のマンションの持つ魅力」を最大化することであって、虚偽の申告をすることではありません。

「ではどうやって魅力を最大化すればよいの？」という方は「不動産を高く売るためのコツは？不動産会社の選び方や売却までの注意点を併せて解説」も合わせてチェックしてみましょう。

複数の不動産会社に査定を申し込む（相見積もりをとる）

1社だけに査定をしてもらうのではなく、複数の不動産会社に査定を申し込むようにしましょう。

目的はシンプルで「適切な売却価格を知ること」です。1社だけだと相場より高いのか低いのか分からないため、売却金額が本来つく値段より安くなってしまう可能性があります。

だからこそ、複数の不動産会社に査定をしてもらうことが重要です。

マンション査定前にやっておきたい査定額を高くするためのポイント

「マンションの査定額を高くするためにできることはしておきたい！」という売主が大半だと思いますので、ここでは「査定額を高くするためのポイント」を解説します。

具体的には以下の3点が大きなコスト・時間の負担なく行える「査定額アップのコツ」です。

建物・部屋の印象をよくするための清掃・修理修繕はしっかりしておく

特に力を入れて綺麗にしておきたいのは以下のとおり。ポイントは「最初に目につくところ」と「使用頻度が高いところ」を綺麗にしておくことです。

もし、経年劣化以外のひどい汚れ等がとれない場合には、必要に応じてハウスクリーニング業社へ依頼することも検討しましょう。

ただ、最近では高圧洗浄機や業務用に限りなく近い洗剤等も買えるようになっているため、コツコツ自分で掃除をするだけでも綺麗になります。

周辺のスーパーやコンビニ・学校などのアピールポイントを整理しておく

物件の魅力をスムーズに査定者に伝えるため、また、それだけ物件を管理できているというアピールをするためにも「周辺施設の整理」は行なっておきましょう。

主に以下の施設があるかどうかを調べておくとよいです。

複数の不動産会社で査定してもらい「適正価格」を調べる

不動産会社を1社に絞って査定をしてしまうと、その価格が一番だと思い込んでしまったり、本来売れる値段で売却できない可能性があります。

不動産会社もプロですから「弊社が一番です」という自信を持ってトーク展開をしますからね。だからこそ、最初から複数の不動産会社に査定申し込みをしておき、ベストな査定価格を知る必要があります。

当サイト（イエカカク）では、最高価格で売却できる一括査定見積もりが可能ですので査定を検討されている方は気軽にご利用いただければと思います。

マンション査定の方法は3種類！それぞれの流れをわかりやすく紹介

マンション査定の方法は大きく分けて3種類あります。

査定方法	特徴	所要時間	メリット	デメリット
訪問査定	不動産会社が直接物件を訪問し査定する方法。	1〜2週間程度	正確な査定額がわかる。 売却に関する疑問点等も質問しやすい。	トークに飲まれてしまうと、適正価格より低い査定金額で納得させられてしまうリスクもある。
簡易査定	オンライン上で完結する簡易的な査定。	1〜3日程度	簡単にできる限り正確な査定金額を知ることができる。	訪問査定よりは、査定金額の正確性が劣ってしまう。
AI査定	もっとも簡易的な査定方法・AIが過去データから査定額を算出する	数秒	ざっくりとした査定金額・相場がすぐにわかる	査定金額の信頼性は最も低い。 簡易査定をし直す等の二度手間になる可能性がある。

比較的真剣に売却を考えているのであれば、簡易査定をしてから訪問査定を申し込む流れがおすすめです。

一方「今持っているマンションっていくらくらいなんだろう？」という程度の軽い疑問であればAI査定でざっくりとした相場を調べるのがおすすめです。

マンション査定をするか迷っているなら「イエカカク」で無料査定を！

「マンション査定ってなんだかハードルが高そう」と悩んでいる方は、一度簡易査定の「イエカカク」を使ってみてはいかがでしょうか？

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マンション査定のチェックポイントに関するよくある質問

最後にマンション査定に関するよくある質問をまとめました。気になる項目があればチェックしてみましょう。

マンション査定だけしたいのですが売りには出さなくても問題ありませんか？

問題ありません。査定をしたからといって必ず売りに出さなければいけないことはなく、売りに出すのかどうかを決める権利は所有者にあります。

マンション査定は無料でできますか？

通常、マンションの査定は無料でできるケースが多いです。不動産会社は「売れる物件を探すこと」も仕事のひとつですから、査定を無料でしても物件所有者との繋がりができるのであれば、バランスが取れるからです。

マンション査定前の掃除はどこまですれば良いですか？また、どこまで見られるのでしょうか

「できるところまでしたほうが良い」というのが結論です。どこまで見られるかは不動産会社の担当者によりますが「自分が買い手だったら」という目線で掃除をすると、チェックポイントをうまく綺麗な状態にできると思います。

あまりにも目立つ、取れない汚れがある場合には清掃業者の利用も検討してみましょう。

マンション査定前にリフォームをしたほうが高く売れますか？

リフォーム費用をマンションの売却価格に転嫁することが難しいため、リフォームまでする必要がないというのが一般論です。リフォームよりも壊れた設備の修繕等にコストを割いたほうが査定金額を上げられる可能性があります。

また、高く売りたいのであれば1つの不動産業者だけでなく、複数の不動産業者に査定してもらうことをおすすめします。