分譲マンションを賃貸に出すメリットは？流れや注意点もわかりやすく解説

転勤などで住まなくなったマンションを賃貸に出すか迷っている方もいるのではないでしょうか。住まなくなったマンションを賃貸に出すことには、家賃収入を得られたり、節税対策になったりするメリットがあります。しかし、入居者が見つからず、修繕費や維持費の負担だけがかかる可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、分譲マンションを賃貸に出すメリットやデメリット、流れを解説します。賃貸に出す際の注意点も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットは、以下の3つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

家賃で収入を得られる

マンションを賃貸に出すと、入居者から家賃収入を得られます。売却すると、まとまった資金を得られる代わりにマンションを手放すことになるため、将来再び住む予定がある方は、賃貸に出すのがおすすめです。

また、住んでいない期間にも固定資産税や修繕積立金などの費用がかかるため、空き家にしておくのではなく、賃貸に出すことで支出の負担を軽減できるでしょう。

マンションの資産価値を保てる

人が住んでいない住宅は、劣化が早まるといわれています。物件の劣化を防ぐためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。しかし、住んでいる場所とマンションが遠くなると、小まめに換気や掃除をするのが難しくなるため、室内にカビが発生したり給排水管が詰まったりする可能性があります。

マンションの資産価値を保つためにも、空き家にするのではなく賃貸に出して誰かに住んでもらいましょう。賃貸に出せば、定期的に物件を訪れて換気や通水をする必要がなくなります。

マンションを賃貸に出すことは、住んでいない期間や売却時の修繕費を抑えることにもつながるでしょう。

節税対策になる場合がある

マンションを賃貸に出して得た収入は、不動産所得に該当します。不動産所得は「1年間の不動産収入－経費」で算出します。

マンションを賃貸に出したときの経費には、マンションの管理費や修繕費、リフォーム費、固定資産税などが該当します。加えて、物件の取得費と法定耐用年数に応じた減価償却費を経費として計上することも可能です。

これらの経費が収入を上回り、不動産所得が赤字になった際は、ほかの所得から赤字分を差し引く「損益通算」の適用が受けられます。不動産所得の赤字分を給与所得や事業所得から差し引くことで、総所得額を減らせます。たとえば、不動産所得が50万円の赤字、給与所得が500万円であった場合の総所得額は450万円です。

総所得額が減ると納税額を少なくできるため、不動産を賃貸に出すと節税対策になる場合があります。

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すデメリットは、以下4つです。

それぞれの詳しく解説します。

空室のリスクがある

分譲マンションを賃貸に出した際に、入居者が必ず見つかるとは限りません。立地が悪かったり、築年数が古かったりすると、入居者が見つからず家賃収入を得られない可能性があります。

家賃収入が得られない期間も管理費や修繕積立費、固定資産税がかかります。これらの費用はマンションを売却すれば負担する必要がなくなるので、空室期間にどれほどのランニングコストがかかるのかを確認することをおすすめします。

空室リスクを防ぐためには、近隣の相場を踏まえた適切な家賃を設定したり、集客に強い不動産会社に依頼したりすることが大切です。

費用や手間がかかる

分譲マンションを賃貸に出す場合、不動産会社への管理手数料や修繕費などがかかります。入居者が住んでいるときに経年劣化で設備が故障したり、水漏れが発生したりしたときは、基本的に貸主負担で修理をしなければなりません。

急な出費に対応するためにも、生活資金とは別にマンション賃貸用の資金を準備しておきましょう。

また、入居者の募集やマンションの管理を依頼する不動産会社を探す手間がかかります。自宅からマンションまでの距離が遠い場合は、移動の手間もかかってしまいます。

住宅ローンを組んでいる場合は金融機関へ相談が必要

住宅ローン返済中のマンションを賃貸に出すときは、金融機関へ相談が必要です。住宅ローンは、契約者が住む物件を購入するためのローンなので、原則として賃貸用マンションには利用できません。

金融機関に相談することなく賃貸に出すと、ローンの一括返済を求められることがあるので注意が必要です。なかには、転勤などで一時的に居住できないためなどの事情がある場合を例外として認めている金融機関もあるので、まずは相談してみましょう。

金融機関から認められない場合は、不動産投資ローンへの借り換えや住宅ローンの完済が必要となります。不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高い傾向があるため、家賃収入で返済していけるかを確認することが大切です。

貸主都合による契約解除は難しい

マンションの賃貸契約は、貸主の都合で解除するのが難しくなります。再び住む予定がある方は、契約期間を短く設定しておくことが大切です。

ただし、入居期間を短く設定すると、入居者を見つけるのが難しくなります。入居者が見つからなければ、家賃を低く設定しなければならないため、得られる家賃収入が減ってしまうでしょう。

住宅ローン控除の対象外になり固定資産税の支払いも必要になる

マンションを賃貸に出すと、住宅ローン控除の対象外になります。住宅ローン控除とは、ローン年末残高の一定割合を所得税や住民税から差し引ける制度のことです。住宅ローン控除は、ローン契約者が住む物件に適用されるため、賃貸に出すと適用対象外となります。

また、マンションを所有している限り、賃貸に出しても固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。固定資産税や都市計画税の金額は、自治体によって異なるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

負担しなければならない費用を考慮したうえで、賃貸に出すかを検討しましょう。

マンションを賃貸に出す際の注意点

マンションを賃貸に出す際は、以下の点に注意しましょう。

それぞれ見ていきましょう。

事前に収支のシミュレーションすること

マンションを賃貸に出す際は、どれほどの収支があるのかのシミュレーションをしておきましょう。シミュレーションをしなければ、期待していた収入が得られず損失が膨らんでしまう可能性があります。

まずは、毎月の家賃収入から、管理費や修繕費、固定資産税などのランニングコストを差し引いて、最終的な手取り額を計算しましょう。

シミュレーションをする際は、入居者が見つからないケースや予想外の設備修理費が発生するケースを想定しておくことが大切です。複数のパターンを想定し、収入を得られる見込みがあるかを確認しましょう。

収入を得るのが難しいとなった場合は、売却も視野に入れましょう。

信頼できる管理会社に依頼すること

入居者をスムーズに見つけて家賃収入を得るためには、信頼できる管理会社に依頼することが大切です。実力不足の管理会社を選ぶと、入居者が見つかるまで時間がかかったり、低い家賃で貸し出すことになったりする可能性があります。

信頼できる管理会社を選ぶためには、管理会社のホームページやインターネット上の口コミを確認するのがポイントです。会社の規模や実績、サポート体制、評判をチェックしましょう。

担当者に連絡をして、対応の早さや人柄を確認することも大切です。複数社を比較し、好印象な会社を選びましょう。

禁止事項をあらかじめ決めておくこと

入居後のトラブルを防ぐためには、ペットの飼育や喫煙についての禁止事項を定めておくことが大切です。ペットの飼育や喫煙を禁止すれば、室内に汚れや臭いが付くことを防げるので、クリーニング費用を抑えられます。

ほかにも、夜間の楽器演奏やベランダでのバーベキューを禁止するなど、近隣住民とのトラブルにつながりそうなことを定めておきましょう。

ただし、禁止事項が多すぎると、入居者が見つかりにくくなるので注意が必要です。空室が続くと家賃収入が得られないため、不動産会社に相談しながら適切なルールを定めましょう。

必要に応じてクリーニングやリフォームを行うこと

入居者をスムーズに見つけるためには、内見時の印象をよくすることが大切です。自分で掃除しても取れない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを依頼することをおすすめします。

内装が古くなっている場合は、リフォームを検討してみましょう。リフォームする際は、多くの人が受け入れやすいデザインに仕上げるのがポイントです。デザインにこだわって個性的な内装にすると、入居者が見つかりにくくなったり、リフォーム費用を回収するために家賃を高く設定しなければならなくなったりするので注意しましょう。

マンションを賃貸に出すまでの流れ

マンションを賃貸に出すまでの流れは、以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

１.不動産会社を探す

まずは、賃貸物件を取り扱う不動産会社を探しましょう。入居者探しや契約締結、物件管理を不動産会社に依頼すれば手間を省くことができます。

不動産会社を探すときは、インターネットで物件周辺の不動産会社を検索してみましょう。各不動産会社のホームページや口コミを確認し、信頼できる不動産会社を見つけるのがポイントです。

ほかにも、物件周辺を歩いて探したり、知人におすすめの不動産会社を紹介してもらったりするのもよいでしょう。

２.入居者の募集条件や賃貸借契約の種類を決める

次に家賃や敷金、礼金、賃貸期間といった募集条件を決めましょう。家賃は、間取りや築年数、駅からの距離、周辺物件の家賃を考慮して適正な金額にすることが大切です。高すぎる家賃では入居者が集まりにくく、低すぎると赤字になるので注意しましょう。また、単身向けやファミリー向けといったターゲットを想定することで、入居者に重視される条件が明確になります。

賃貸借契約の種類には、以下の2種類があります。

賃貸借契約	概要
普通借家契約	・契約更新頻度は一般的に2年に1回 ・正当な理由なく、入居者からの契約更新希望を拒否できない
定期借家契約	・貸主が契約期間を自由に定められる（1年未満も可） ・契約期間終了後は更新されないが、貸主と入居者が合意すれば再契約が可能

賃貸するマンションに長期間住む予定がないのであれば、普通借家契約をするのがおすすめです。一方、転勤から戻ってくる時期や再び住むことが決まっている場合は、入居期間を限定できる定期借家契約を締結しましょう。

ただし、賃貸期間が限られている物件は、入居者が見つかりにくく、相場よりも家賃を低く設定しなければならなくなる可能性があるので注意しましょう。

３.不動産業者を選ぶ

入居者の募集や契約締結、マンションの管理を依頼する不動産会社を選びましょう。依頼する不動産会社との契約には、媒介契約と代理契約の2種類があります。

媒介契約とは、貸主が入居者を選べる契約方法です。入居希望者の人柄や仕事を自分で確認し、入居者を決めたい方は、媒介契約を結びましょう。

一方、代理契約とは、入居者の選定を不動産業者に任せる契約方法です。遠方に住んでいる方や入居者の選定を不動産業者に任せたい方は、代理契約を締結しましょう。

４.入居者を募集する

不動産会社が決まったら、入居者を募集します。あらかじめ決めた募集条件を公開し、チラシやWEB広告などを活用して不動産会社に募集活動をしてもらいましょう。募集活動の進捗や入居者の応募状況は、小まめに報告してもらうことが大切です。

入居希望者が現れたら内見を行います。内見には、不動産会社の担当者が立ち会うのが一般的です。入居後のトラブルを防ぐためにも、入居希望者の人柄や収入状況を確認しておきましょう。

５.賃貸借契約書を締結する

内見や入居審査を経て、入居者と貸主が納得すれば賃貸借契約書を締結します。入居後のトラブルを防ぐためには、契約時に禁止事項や退去時の清算方法を伝えておくことが大切です。賃貸借契約書を締結したら、鍵の受け渡しをして入居します。

マンション売却ならイエカカクがおすすめ

分譲マンションを賃貸に出せば、資産として保有しながら家賃収入を得られます。しかし、入居者が見つからなければ収入を得られず、維持管理費が大きな負担になります。

入居者をスムーズに見つけるためには、信頼できる不動産会社を見つけ、適切な家賃を設定するのがポイントです。収入を得られる見込みがない場合は、売却を検討しましょう。

マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼して適切な売却額を設定することが大切です。一括見積もりサイトの「イエカカク」を利用すれば、最大6社に査定依頼ができます。各社の査定額を比較し、より精度の高い査定額を把握して売却しましょう。