不動産売却で多いトラブルの事例｜回避方法や不動産会社の選び方も

通常、不動産を売却する際には不動産会社を通して販売活動を行いますが、その中でトラブルに発展するケースもあります。

もし、不動産会社とトラブルになった際にはどこに相談したら良いのでしょうか。

今回は不動産売却でよくあるトラブルとその解決方法を解説するとともに、トラブルが発生した際の相談先やトラブルを事前に回避する方法について紹介します。また。信頼できる不動産会社を選ぶポイントについても紹介しますので、これから不動産の売却を考えている人は参考にしてください。

不動産売却でよくあるトラブルと対策方法

ここでは不動産の売却でよくあるトラブルと、その対策方法について紹介します。トラブルになった際に慌てることがないよう、対策方法についてもしっかりと理解しておきましょう。

仲介手数料に関するトラブル

仲介手数料に関するトラブルとして代表的なものは、法外の仲介手数料を請求されるケースです。

実は仲介手数料には法律によって上限が設けられており、それ以上の金額は請求できません。

仲介手数料の上限については以下のとおりです。

ただし、上限を超えてはならないだけであり、不動産会社によっては仲介手数料を値引いてくれるところもあるため、複数の不動産会社で比較することが大切です。

あとで「言った。」「言わない。」の問題にならないよう、仲介手数料については、不動産会社と媒介契約を結ぶ時点で確認しておくことをおすすめします。また、その内容を契約書に記載しておくとなお安心です

関連記事：不動産売却における仲介手数料とは？相場や計算方法を分かりやすく解説

契約に関するトラブル

不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、そして専属専任媒介契約の3つがありますが、専属専任媒介契約を結んだ際に不動産会社が意図的にほかの不動産会社からの依頼を断わって、自分たちが見つけた購入希望者にしか売却しない、いわゆる「囲い込み」を行うケースがあるのです。

そうなると購入希望者が見つかるチャンスが少なくなり、結果的にいつまでたっても売れないといった状況になってしまいます。

そうならないためにも、以下の対策方法を徹底的に行うように心がけましょう。

物件に関するトラブル

物件に関するトラブルとは、「隠れた瑕疵」です。売りに出す物件に瑕疵があった場合、売り主側が知らなかったとしても、契約不適合責任を負わなければなりません。

そのため、物件に瑕疵がある場合は、包み隠さず買い主側に伝えることが大切です。そのためにも、売りに出す際には瑕疵がないかどうかを隅々までチェックするようにしましょう。

瑕疵保険は売却後に契約不適合責任が発生した際に損害額を保障してくれる保険ですので、不安な場合は加入しておくと良いでしょう。

支払いに関するトラブル

支払いに関するトラブルとして代表的なものは、不動産売買契約を締結したにもかかわらず、買い主が代金を支払ってくれないというものです。

理由の多くは、買い主が住宅ローンの審査結果が出ていないうちに売買契約を締結し、その後住宅ローンの審査に落ちてしまったことです。

売買契約締結時には手付金が支払われるため、住宅ローンの審査に落ちて残額が支払えない状態になったら、手付金を返却しなければなりませんし、媒介契約をどうするか、また残金の支払いについての問題も残ります。

不動産売買契約を締結したにもかかわらず、買い主が代金を支払ってもらえなくなるトラブルを防ぐためにも、以下の対策を取っておきましょう。

不動産売却におけるトラブルの相談先

不動産売却でトラブルになった際の相談先には、以下のものがあります。

ほかには全国宅地建物取引業界や全日本不動産協会などへの相談も有効です。

不動産売却トラブルを回避する方法

不動産売却トラブルを回避するためにも、以下の方法を実践するようにしましょう。

口約束ではなく契約書に記載する

人の記憶は曖昧になりやすいものです。あとで「言った」「言わない」の押し問答になったとしても証拠がない限り証明できません。

そのため、約束事については必ず契約書に記載するようにしましょう。そうすることで後々のトラブルを防げます。

また、不動産売買契約書の内容をきちんと確認することも忘れないようにしてください。特に契約解除の取り扱いについては売り主そして買い主双方の意思の疎通がきちんとできていることも確認しておきましょう。

瑕疵担保責任を理解しておく

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、売り主が負う責任です。そのため、売りに出す前にしっかりと物件の状況を確認しておくとともに、契約不適合責任の内容も理解しておきましょう。

契約不適合責任は、契約時に伝えられていない瑕疵があとで見つかった場合、買い主が売り主に対して損賠賠償を請求できるというものです。そのため、売り主が気づいていたかどうか関係はありません。

ただ、契約不適合責任は個人間の売買について適用されますので、不動産買取を利用した場合は適用されません。

契約不適合責任の範囲は広く、シロアリの被害や配水管の不備なども含まれます。できれば売却する物件については、事前に住宅診断を受けておきましょう。

知っていることは不動産会社にすべて話しておく

物件に関して知っていることは事前に全て不動産会社に話しておきましょう。そうすることで契約不適合責任を負うリスクも少なくなります。

また権利関係のトラブルが存在することは、売り主側が言わなければ分かりませんので、必ず伝えておくようにしてください。伝えなかったことによって最終的に契約解除になる可能性もあるため、知っていることは全て不動産会社に話すことは売り主側の責任であると捉えておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産売却のトラブルを避ける方法として1番なのは、なによりも信頼できる不動産会社を選ぶことです。信頼できる不動産会社なら安心して販売活動を任せられますし、注意点などについてもアドバイスしてもらえます。

不動産を売却する際には、不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、その際に複数の不動産会社に依頼することで、不動産会社の対応を比較し、自分が最も信頼できる不動産会社を選べるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する手間を苦痛に感じる際には、一括査定サービスの利用がおすすめです。イエカカクでは最大6社まで一括査定依頼ができますので、ぜひ利用してみましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶポイント

信頼できる不動産会社を選ぶポイントは以下のとおりです。ここに記載しているポイントを押さえながら、依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。

査定額の根拠で選ぶ

不動産を売却する際には不動産会社に査定を依頼します。査定結果が返ってきたときには必ず査定額の根拠を聞くようにしましょう。

丁寧に説明してくれる不動産会社なら信頼できるでしょう。逆によく分かりにくい説明をされたり、こちらからの問い合わせにきちんと回答してくれなかったりした場合は、あまり信頼できないと思ったほうがいいでしょう。

また、やりとりの中で担当者の不動産に対する知識や、感じの良さなどをつかめる可能性もあります。

複数社の対応や査定根拠を聞いたうえで比較し、最終的に依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。

宅地建物取引業の免許の有無で選ぶ

不動産会社が仲介業務を行うためには、宅地建物取引業の免許が必須です。逆に宅地建物取引業の免許がないにもかかわらず仲介業務を行うことは法律に違反します。そのため、依頼しようと思う不動産会社が必ず宅地建物取引業の免許を持っているかを確認しましょう。

不動産会社では宅地建物取引業の免許を事務所内の見える場所に掲示しているケースもあります。その場合は更新回数を確認することも忘れないようにしてください。宅地建物取引業の免許は5年に1度更新しなければならず、更新回数が多ければその分業歴も長いことが分かります。業歴が長ければ実績も多く不動産関係の法律知識も熟知している可能性が高く、またトラブルを未然に防ぐ対策も一緒に考えてくれるでしょう。

実績で選ぶ

実績が多い不動産会社は、さまざまな案件をこなしているため、販売活動や契約など売約の一連の流れの手順や注意点をしっかりと把握しているでしょう。そのため、実績が少ない不動産会社と比べると、スムーズな売却手続きが期待できます。

ただ、実績は数だけではなく、その内容を確認することが大切です。今までの実績内容を確認し、自分が売却しようと思っている物件と似た案件をこなしている経験があるなら、安心して任せられるでしょう。査定を依頼した複数の不動産会社の実績数およびその内容を確認し、最終的に依頼する不動産会社を決めるようにしましょう。

地域事情を理解しているかで選ぶ

不動産の売却は立地条件や地域環境によって左右されます。特に周辺環境については時代とともに変化していくものですので、現在その地域で人気のある物件や、売却するにあたってどのようなポイントをアピールしていくのかを考える必要があります。

そのためには、売却する物件の周辺環境状況を把握している不動産会社を選ぶことが大切です。

地域事情を理解していることで購入希望者が早く見つかるなど、売却活動がスムーズな売却手続きに進むほか、場合によっては予想していたよりも高い価格で売却できる可能性もあります。

担当者との相性

担当者との相性は、安心して任せられる不動産会社を選ぶうえで重要なポイントです。

いくら営業実績が良く、不動産関係の知識に長けている人だとしても、コミュニケーションが上手に取れないと売却活動に支障が出ます。売却活動は売り主側の気持ちを不動産会社の担当者がきちんと把握し、それを実践していくことで成り立ちます。

きちんとこちらの気持ちを理解し、親身になって対応してくれるか、また売り主側の立場で物事を考えてくれるかといった視点で担当者との相性を判断しましょう。そのうえで担当者との相性があまりよくないと感じたら、不動産会社と媒介契約を締結する際に、素直に担当者を変更してほしいと申し出ましょう。担当者を変更してほしいと申し出ることは悪いことではありません。むしろ遠慮して担当者を変えないでいると、売却活動の結果に納得できない事態を招く可能性があります。

囲い込みを行っていないかで選ぶ

上でも述べましたが、一部の不動産会社では囲い込みを行っている可能性があります。囲い込みをされると、ほかの不動産会社からの紹介を断わられるなど、売却のチャンスを逃すだけでなく、売却までの期間が長引く可能性があります。

不動産会社が囲い込みをする理由は、できるだけ売り主そして買い主双方から仲介手数料を受け取りたいからです。ただ、それは不動産会社の都合であって、売り主側の意思は全く反映されていません。

そのため、囲い込みを行っている不動産会社に依頼するのは避けましょう。

口コミや評判から選ぶ

最近ではインターネット上で不動産会社の口コミを参照できます。また周りの人からその不動産会社の評判を聞くこともあるでしょう。口コミは実際にその不動産会社を利用した人の感想ですので、口コミを参考にすることで、信頼できる不動産会社を選ぶことにもつながります。

口コミが全て正しいとは言い切れませんが、あまりにも悪い口コミや評判が多い不動産会社は避けたほうが賢明です。

信頼できる不動産会社を探すならイエカカクの一括査定

不動産の売却は不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を進めていく流れですが、媒介契約の締結やその後の販売活動のなかでトラブルが発生するケースもあります。

そのためにも、事前にどのようなトラブルが予想されるのか、またそのようなトラブルが起こった際にはどのように対応するのかについて知っておくことが大切です。

トラブルを回避するための1番の方法は信頼できる不動産会社と媒介契約を締結することです。そのためには、査定依頼時から複数の不動産会社に問い合わせることはもちろん、さまざまな観点から自分でも本当に信頼できる不動産会社なのかを見極めるようにしてください。

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