自宅売却後も賃貸で住み続けられる！リースバックの仕組みやよくある後悔も

住宅ローンの返済が負担になっている、事業資金が必要、老後の資金を確保したい。そのような理由で自宅の売却を考えているものの、長年住み慣れた家を手放すことに躊躇している方も多いのではないでしょうか。実は、自宅を売却しても「そのまま住み続けられる」方法があります。それが「リースバック」という仕組みです。

この記事では、リースバックの基本的な仕組みから、メリット・デメリット、利用者の実際の声まで、詳しく解説していきます。この記事を読めば、自分にとってリースバックが適切な選択肢なのか、判断するための情報が得られます。また、リースバックを検討する際の注意点も理解できるでしょう。

自宅売却後にも賃貸で住み続けられる「リースバック」とは

リースバックは、所有する不動産を売却すると同時に、その物件を賃借して住み続ける取引方法です。「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、売却によってまとまった資金を確保しながら、これまでと同じ住まいで生活を続けることができます。

このサービスを提供しているのは、主に不動産会社やファイナンス会社です。リースバック専門の会社も増えており、東証プライム上場企業のグループ会社なども参入しています。取扱実績が豊富で信頼できる企業を選ぶことが重要です。

リースバックは、一般的な不動産売却とは異なり、物件の買取から賃貸契約までを一貫して同じ会社が行います。そのため、通常の売却と比べて手続きがシンプルで、資金調達までの時間も短縮できます。

リースバックの仕組み・からくり

リースバックは、大きく分けて2つのステップで進んでいきます。第一に、居住中の不動産をリースバック会社に売却します。その後、売却と同時に賃貸借契約を締結し、賃借人として住み続けるという流れです。

具体的な手順としては、まず物件の査定を受け、買取金額と家賃が提示されます。条件に合意すれば、売買契約と賃貸借契約を同時に締結します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済することも可能です。契約完了後は、毎月の家賃を支払いながら、これまでと変わらない生活を続けることができます。

リースバックのメリット

リースバックには、資金面と生活面の両方でメリットがあります。主な利点として、以下の2つが挙げられます。

それぞれのメリットについて、具体的に見ていきましょう。

まとまった資金が短期間で手に入る

通常の不動産売却では、買主を見つけるまでに数か月かかることが一般的です。広告掲載、内覧対応、価格交渉など、売却までに多くの時間と手間がかかります。

一方、リースバックの場合は、リースバック会社が直接買い取るため、このような売却活動は不要です。契約から売却代金の受け取りまで、最短で2週間程度で完了することもできます。得られた資金は使途が自由なため、事業資金や借入金の返済、老後の生活資金など、必要な用途に充てられます。

自宅の維持費がかからない

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金のほか、建物の修繕費用、マンションの場合は管理費や修繕積立金など、さまざまな維持費が発生します。

リースバックでは所有権が移転するため、これらの費用負担から解放されます。特にマンションの場合、大規模修繕時の一時金負担や、管理費の値上げなどの心配がなくなるでしょう。また、災害による建物の損壊リスクも所有者であるリースバック会社が負うことになります。

リースバックのデメリット

リースバックには注意すべきデメリットもあります。主な欠点として、以下の2つが挙げられます。

これらのデメリットについて、詳しく説明していきます。

通常の売却価格よりも安くなる

リースバックでの売却価格は、一般的な市場価格の70%程度になることが多いと言われています。これは、リースバック会社が将来得られる家賃収入や物件の将来価値などを考慮して価格を設定するためです。

また、リースバック会社は不動産投資の観点から利回りを重視するため、築年数が古い物件や地方の物件は、さらに価格が低くなる傾向があります。そのため、できるだけ高値で売却したい場合は、通常の不動産売却を検討した方が良い場合もあります。

家賃を支払い続ける必要がある

リースバック後は、毎月の家賃支払いが必要になります。特に注意が必要なのは、家賃の設定が一般的な賃貸相場より高くなる可能性があることです。これは売却価格と家賃が「利回り」という指標で連動しているためです。

例えば、2,000万円で売却した物件の場合、年間利回りが5%だと毎月約8.3万円、7%だと約11.5万円の家賃となります。住宅ローンを完済していた方にとっては、新たな固定費として家計を圧迫する可能性があります。老後の年金生活では家賃支払いが負担になるケースもあるため、将来の収入も考慮して慎重に検討する必要があります。

リースバックはやばい？利用者によくある後悔

リースバックでは、契約後にさまざまなトラブルや後悔が報告されています。これから以下のような主な事例を紹介し、その対策について解説していきます。

途中で家賃が引き上げられた

賃貸借契約の更新時に家賃が引き上げられるケースがあります。これは、周辺の賃貸相場の上昇や、建物の維持管理コストの増加などが理由です。

特に定期借家契約の場合、契約更新時に条件が見直されることがあり、当初の家賃より大幅に上昇するケースも報告されています。このような事態を避けるためには、契約前に家賃の見直しに関する条件を確認し、できれば普通借家契約を選択することをおすすめします。

買い戻しに応じてもらえない

将来的な買い戻しを考えていても、実際には応じてもらえないケースがあります。口頭での約束だけでは効力がないため、買い戻しを希望する場合は、必ず契約書に「買戻特約」または「再売買予約」を明記しなくてはなりません。

ただし、これらの特約があっても、家賃の滞納があった場合や、契約で定められた期間を過ぎてしまうと買い戻しができなくなることがあります。買い戻しを検討している場合は、具体的な条件や期限について、事前に詳しく確認しておくことが重要です。

売却価格よりも高額で買い戻せない

買い戻し時の価格は、売却時より10～30%程度高くなるのが一般的です。例えば、2,000万円で売却した物件を買い戻す場合、2,200万円～2,600万円程度の資金が必要になります。

特に高齢者の場合、買い戻し時に住宅ローンを組むことが難しい可能性があります。また、不動産価格が上昇している地域では、さらに高額な買い戻し費用が必要になることも。買い戻しを予定している場合は、将来の資金計画を具体的に立てておくことが重要です。

再契約を断られた

多くのリースバック会社は「定期借家契約」を採用しています。この契約は期間満了とともに終了し、契約更新の権利が保証されていません。そのため、リースバック会社の判断で再契約を断られるケースがあります。

このリスクを避けるためには、契約更新の権利が法的に保障されている「普通借家契約」を選択することが望ましいです。ただし、普通借家契約を提供している会社は限られているため、契約形態については事前によく確認しておく必要があります。

不動産会社が倒産した

リースバック会社が倒産した場合、物件は破産財団に組み込まれ、他社に売却される可能性があります。その場合、新しい所有者との間で賃貸借契約を継続できるかどうかは不確実です。

このリスクを軽減するためには、財務状況が安定している大手企業や上場企業のグループ会社を選ぶことが重要です。会社の実績や信用度、経営状態などを事前に調査することをおすすめします。

リースバックがおすすめのケース

ここまでのメリット・デメリットを踏まえて、リースバックは以下のようなケースで特に有効な選択肢となります。

ただし、いずれの場合も売却後の家賃支払いが継続的に可能かどうかを十分に検討しましょう。

住宅ローンが残っていてもリースバックできる？

住宅ローンの残債があってもリースバックは可能ですが、条件があります。重要なのは、物件の価値が住宅ローンの残債より大きい「アンダーローン」の状態であることです。

アンダーローンとは、不動産の価値が借入残高を上回っている状態を指します。例えば、物件価値が3,000万円で住宅ローンの残債が2,000万円の場合は、リースバックが可能です。売却代金でローンを完済し、差額を受け取ることができます。

一方、不動産の価値が借入残高を下回る「オーバーローン」の場合、リースバックは困難です。例えば、物件価値が2,000万円なのに対して住宅ローンの残債が2,500万円ある場合、売却代金だけではローンを完済できないためです。

アンダーローンかどうかを確認するには、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。複数の会社に査定を依頼することで、より正確な物件価値を把握することができます。

自宅を売却するならイエカカクがおすすめ

リースバックは大切な資産を活用する重要な決断です。そのため、複数の会社を比較検討し、最適な条件を提示する会社を選ぶことが重要です。

イエカカクの一括査定サービスでは、最大6社までの不動産会社に同時に査定を依頼でき、売却価格や家賃設定を比較できます。また、過去にクレームのあった会社は事前に除外されているため、信頼できる会社の中から選ぶことが可能です。

査定依頼は約1分程度の簡単な入力で完了し、費用は一切かかりません。遠方の物件でもインターネットで査定が可能なため、まずは気軽に査定を依頼してみることをおすすめします。適切な不動産会社選びが、リースバックを成功させる第一歩となるでしょう。