マンションを３年で売却すると大損する？注意点やできるだけ高く売るコツを解説

マンションを購入してから3年で売却を検討されている方は、「このタイミングで売ると大損してしまうのではないか」と不安を感じているかもしれません。確かに、築浅マンションの売却にはさまざまなリスクが伴います。しかし、適切な準備と戦略を立てることで、損失を最小限に抑えることは可能です。この記事では、マンションを3年で売却する際の具体的なリスクと、できるだけ高く売るためのポイントを詳しく解説します。売却を検討されている方は、ぜひ最後までご覧ください。

マンションを３年で売却すると大損する？

マンションを購入して3年での売却は、一般的に大きな損失が発生するリスクが高いと言えます。主な理由として以下の3点が挙げられます。

これらの要因について、具体的に見ていきましょう。

譲渡所得税が高くなる

マンションを3年で売却する場合、短期譲渡所得として扱われるため、税負担が大きくなります。

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金のことです。税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）と非常に高くなります。

一方、5年超の長期譲渡所得の場合は20.315%（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）まで税率が下がります。この差は大きく、例えば1,000万円の譲渡益が出た場合、短期譲渡所得では約396万円の税金がかかりますが、長期譲渡所得では約203万円と、193万円もの差が生じることになります。

売却価格が購入価格よりも低くなる可能性がある

築浅マンションは、新築時から数年で大きく価値が下がる傾向にあります。これは「新築プレミアム」と呼ばれる付加価値が失われるためです。

マンションの市場価値は、3年5年が経過すると徐々に価値が下落する可能性が高いのです。

さらに、新築分譲時に支払った仲介手数料や諸費用も考慮すると、実質的な損失はさらに大きくなる可能性があります。

住宅ローンが完済できないことがある

マンションを3年という短期間で売却する場合、住宅ローンの残債が大きく残っているケースがほとんどです。住宅ローンは一般的に元利均等返済方式を採用しており、返済初期は支払う金額の大部分が利息となります。そのため、3年程度では元金の返済があまり進んでいない状態です。

例えば、3,500万円のローンを35年、金利1%で借りた場合、3年後の返済総額は約360万円ですが、そのうち元金の返済は約240万円程度に留まります。売却価格が購入価格より下がった場合、ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」となり、自己資金を追加で用意しなければならない事態に陥る可能性があります。

高く売却できるマンションの特徴

マンションを3年という短期間で売却する場合でも、以下のような特徴を持つ物件は、比較的高値で売却できる可能性があります。

これらの特徴を持つマンションが高く売却できる理由は、購入検討者にとって住みやすさや将来的な資産価値の維持が期待できるためです。特に、交通利便性の高さと日当たりの良さは、中古マンション購入者の重視項目の上位に挙がる要素となっています。

売れにくいマンションの特徴

一方で、以下のような特徴を持つマンションは、築年数が浅くても売却が困難になる可能性が高くなります。

これらの特徴を持つマンションが売れにくい主な理由は、購入者の実需要に合致しにくいことが挙げられます。特に、交通の利便性や住戸の向き、階数といった要素は、価格を下げても購入検討者が限定されてしまう要因となります。

また、同じマンション内に売れ残り物件が存在する場合や、近隣で新築マンションの分譲が予定されている場合は、価格競争に巻き込まれる可能性が高く、売却がより困難になります。築浅であっても、これらのマイナス要因を持つ物件は、売却時期を慎重に検討する必要があるでしょう。

マンションをできるだけ高く売るコツ

築浅マンションを売却する際、できるだけ損失を抑えて高く売るためには、以下のようなポイントが重要です。

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

余裕を持ったスケジュールを立てて売却を進める

マンション売却では、十分な時間的余裕を持って進めることが重要です。

売却までの標準的な期間は、価格査定から引き渡しまで最短でも4～5ヶ月程度必要です。具体的なスケジュールの目安は以下の通りです。

焦って売却を急ぐと、価格交渉で不利な立場に立たされる可能性が高くなります。特に買主から値下げ交渉があった場合、時間的な余裕がないと安易に応じざるを得なくなってしまうので、注意しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの適正価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。一社のみの査定では、その査定額が適切かどうか判断が難しくなります。4～6社程度の査定を比較することで、売り出し価格の適正なレンジが見えてくるはずです。

この際、便利なのが一括査定サービスです。イエカカクの一括査定サービスを利用すると、一度の入力で最大6社までの不動産会社に査定を依頼することができます。各社の査定額を比較検討でき、優良な不動産会社の中から選ぶことができるため、効率的に売却活動を進められるでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社の選定は、マンション売却の成否を左右する重要な要素です。信頼できる不動産会社の特徴として、以下のようなポイントがあります。

特に築浅マンションの場合、同じマンション内や周辺での取引実績がある会社を選ぶことで、より正確な価格設定と効果的な販売戦略が期待できます。

適切な価格設定を行う

価格設定は売却のスピードと最終的な売却価格に大きく影響します。以下の点を考慮して決定しましょう。

一般的に、売り出し価格は想定売却価格より5～10%程度高めに設定します。これは値下げ交渉の余地を残すためです。ただし、相場から大きく離れた価格設定は、購入検討者に敬遠される原因となります。

内覧前の準備を十分にしておく

内覧は購入検討者の判断に大きな影響を与えます。以下のような準備を整えることで、良い印象を持ってもらえる可能性が高まります。

特に築浅マンションの場合、内装や設備の状態の良さをアピールすることが重要です。プロのハウスクリーニングの利用も検討しましょう。

売却にかかる費用をできるだけ抑える

マンション売却時にはさまざまな費用が発生しますが、以下のような工夫で費用を抑えることができます。

特に仲介手数料は売却価格の3%＋6万円（税抜）が上限と定められていますが、不動産会社によっては交渉に応じてくれる場合もあります。

売却のタイミングにも工夫を

マンションの売却時期は、以下のような要因を考慮して決定することが望ましいです。

特に1～3月は転勤や進学に伴う住み替えニーズが高まる時期で、購入検討者が増加します。ただし、競合物件も増えるため、物件の魅力を最大限アピールできる準備が必要です。

マンションを売却する際の注意点

マンション売却では、以下の重要な注意点に特に気を付ける必要があります。

1. 価格設定について
   売り出し価格の設定は慎重に行いましょう。相場よりも大きく上回る価格設定は、購入検討者から敬遠され、売却期間の長期化につながります。一方で、必要以上に安い価格設定は、マンションの資産価値を不当に下げてしまう可能性があります。

適切な価格設定のためには、同じマンション内や近隣の取引事例、エリアの相場観を十分に調査することが重要です。また、売り出し価格は最終的な成約価格より5～10%程度高めに設定するのが一般的です。これは購入検討者との価格交渉の余地を残すためです。

2. 物件の瑕疵について
   売主には「瑕疵担保責任」があり、知っている不具合は事前に申告する義務があります。例えば、雨漏りや設備の不具合、過去の水漏れ事故などは、たとえ修繕済みであっても買主に伝える必要があります。

特に築浅マンションの場合、施工会社の保証が残っている可能性もあるため、保証書類や修繕履歴などの情報も正確に買主に伝えましょう。また、管理組合の運営状況、修繕積立金の額、大規模修繕の予定なども重要な開示事項です。

3. 契約関連の確認事項
   売買契約の際は、以下の点を特に注意深く確認する必要があります。

また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関への返済計画も併せて検討する必要があります。ローンが完済できない可能性がある場合は、事前に金融機関と相談しておくことが重要です。

これらの注意点について不明な点がある場合は、不動産会社の担当者に確認し、トラブルを未然に防ぐことが大切です。特に重要事項説明は、売買契約の基礎となる重要な機会ですので、分からない点は必ず質問するようにしましょう。

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マンションを3年という短期間で売却する場合、適正価格での売却を実現するためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。そのためには、複数の不動産会社から査定を受け、価格を比較検討することが賢明です。

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