固定資産税評価額とは｜調べ方や計算方法について解説

不動産を所有している場合、毎年固定資産税を納めなければなりません。毎年1月1日時点の所有者に対して自治体から納付通知書が送られ、そこに記載されている額を納める仕組みです。

なかには、納付通知書に同封されている課税明細書の内容が本当に正しいのか、どのような根拠でこのような額になっているのかを知りたいと思う人もいるのではないでしょうか。

今回は固定資産税がどのように決るのかを解説するとともに、固定資産税を計算する基となる固定資産税評価額の調べ方や計算方法などについて解説します。

自分が所有している不動産の固定資産税評価額が気になる人はぜひ参考にしてください。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税額を決める基となる指標です。家や土地などの不動産をしていると毎年固定資産税を納めなければなりません。

固定資産税は自治体に納める地方税で、自治体は固定資産税評価額を基に算出した固定資産税額を課税明細書とともに毎年4月上旬頃に、不動産の所有者に送付し、所有者は期日までに固定資産税を納めなければなりません。

ちなみに不動産の所有者とは、その年の1月1日時点の所有者です。

また、不動産を取得した際に１度だけかかる「不動産取得税」の計算も、固定資産税評価額を基に計算します。その他にも固定資産税評価額を基にして計算される税金には都市計画税や不動産登記の際に発生する登録免許税などがあります。

それぞれの税金の詳細については後述します。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は以下の3つです。

それぞれの内容について、以下で詳しく説明します。

固定資産税課税明細書で確認する

固定資産税評価額は固定資産税課税明細書で確認できます。

固定資産税課税明細書は、毎年４月に不動産の所有者宛に送られてくる固定資産税納税通知書に同封されています。

固定資産税課税明細書は、土地と家屋に分かれており、土地および家屋の所在地や面積、負担水準や評価額などが記載されています。このうち、固定資産評価額の基になるは「価格」です。

従って、価格の欄をみることで固定資産税評価額を確認できます。

固定資産評価証明書を入手する

固定資産評価証明書を入手することで固定資産税評価額を知ることもできます。

固定資産評価証明書は送付されてくるものではなく、不動産がある場所の自治体の窓口に行き、固定資産課税台帳に登録されている内容を証明する書類として発行してもらう必要があります。自治体の窓口は平日しか空いていないため、平日に窓口に行くのが難しい場合は、自治体のホームページで申請書をダウンロードして申請し、郵送してもらうといいでしょう。その際には返信用封筒（切手貼付済）と為替小切手（手数料分）を合わせて送ることを忘れないようにしてください。

ただし、固定資産評価証明書は個人情報として取り扱われるため、不動産の所有者もしくは関係者しか入手できません。

入手する際には、申請書と本人確認書類、そして手数料が必要です。

固定資産評価証明書には価格が記載されており、その価格が固定資産税評価額です。

固定資産課税台帳を閲覧申請する

わざわざ固定資産評価証明書を入手するのではなく、自治体の窓口に行って固定資産課税台帳の閲覧を申請することでその場で確認できます。

固定資産課税台帳には価格が記載されていますので、価格の欄を確認してみましょう。そこに記載されている額が固定資産税評価額です。

閲覧の際も対象となる不動産の所有者もしくは関係者しか閲覧できません。そのため、本人確認書類を持参することを忘れないようにしましょう。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法は、土地と家で異なります。

それぞれの計算方法について以下で解説しますので、しっかりと理解しておきましょう。

家の評価額を算出する方法

家の固定資産税評価額は再建築価格方式で計算されます。再建築価格方式とは、仮に同じ土地にもう一度同じ建物を立てる場合にどのくらいの費用がかかるかを求めるもので、計算には建築後の年数も組み入れます。

具体的な家の固定資産税評価額の計算式は以下のとおりです。

■家の固定資産税評価額の計算式

評価額＝再建築費評点数の合計×経年減点補正率×評点1点当たりの価額

同じ土地に同じ建物を建てる際にかかる費用を点数化したものが再建築費表点数で、経年劣化による補正を加味したものが経年減点補正率です。

ちなみに軽減減点補正率については、法務省のサイトで確認できます。

仮に再建築費表点数の合計が3,000万円、経年減点補正率が0.41、評価1点あたりの価額が1円だったとしましょう。その場合の家屋の固定資産税評価額は「3,000万円×0.41×1」＝1,230万円です。

土地の評価額を算出する方法

土地の固定資産税評価額を求める際には、まず地目を確認しなければなりません。なぜなら地目ごとに計算方法が異なるからです。

仮に求める土地の地目が宅地の場合、路線価方式もしくは標準地比準方式を用います。

具体的な土地の固定資産税評価額を求める計算式は以下のとおりです。

■土地の固定資産税評価額の計算式

土地の固定資産税評価額＝固定資産税路線価×土地面積×評点

これ路線価方式に基づいた計算方法ですが、計算においては路線価に土地の状況に当てはまる補正率および地積を乗ずることで求められます。

例えば土地面積が150平方メートルで固定資産税路線価が30万円（1平方メートルあたりの価格）、評点が0.8だと仮定すると、この土地の固定資産税評価額は「30万円×150平方メートル×0.8」＝3,600万円です。

ちなみに土地の固定資産税評価額は公示価格の約70％になるように自治体が定めています。そのため、公示価格の70％がおおよその固定資産税評価額だと分かります。公示価格は、毎年1月1日時点の土地の価格を評価し、毎年3月に公示されます。

固定資産税評価額から算出される税金

固定資産税評価額は以下の税金の計算の際にも用いられます。

ここではそれぞれの税金の内容や、計算方法、納付時期などについて解説します。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税されるもので、4月頃に対象の土地がある自治体から納税通知書が送られてきます。

固定資産税の計算方法は、「課税標準額（固定資産税評価額）×1.4％」で求められ、年4回（６月、９月、12月、2月）に分けて納めるほか、一括納付も可能です。

ちなみに土地に対しては軽減措置が設けられており、小規模住宅用地の場合（200平方メートルまでの部分）についての課税評価額は固定資産税評価額の6分の1になります。また、一般住宅の場合（200平方メートル超の部分）についての課税評価額は固定資産税評価額の3分の1です。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や家に対して課税される税金で、固定資産税と合わせて納めます。

都市計画税の計算方法は「課税標準額（固定資産税評価額）×0.3％」です。

納付方法は固定資産税と同じです。

都市計画税についても、固定資産税と同様に土地に対しては軽減措置が設けられており、小規模住宅用地の場合（200平方メートルまでの部分）についての課税標準額は固定資産税評価額の3分の1、一般住宅の場合（200平方メートル超の部分）についての課税標準額は固定資産税評価額の3分の2です。

課税標準額と固定資産税評価額の違いに注意しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の際に必要となる税金で、登記の際に納めます。

税額は登記の内容によって以下のように分かれています。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に1度だけかかる税金で、不動産を取得した人が納めなければなりません。

税額は「課税標準額（固定資産税評価額）×0.3％」です。

不動産を取得した際には、取得した日から30日以内にその不動産を管轄する県税事務所に申告しなければなりません。ただし、30日以内に不動産登記を行った場合、申告は不要です。

納税通知書が自治体によって異なりますが、申告もしくは不動産登記後約3ヶ月～半年で届くと思っておきましょう。

固定資産税評価額から宅地売却価格の相場を調べる方法

固定資産税評価額は宅地の売却価格の相場を調べる際の参考になります。

上でも述べたとおり、土地（宅地）の固定資産税評価額は公示価格の70％です。そのため、固定資産税評価額を0.7で割り戻すことで売却相場を知ることができるのです。

ただ、この計算式を用いるのは宅地に限られます。なぜなら1994年の評価替えにより、全国の宅地の評価バランスを確保する理由で公示価格の70％という計算式で評価することになったからです。

仮に固定資産税評価額が1500万円の宅地なら、1500万円÷0.7＝約2,143万円が売却価格の目安になります。

とはいえ、実際の売却価格とは異なる可能性がある点に注意が必要です。なぜなら、公示価格は年に1度公表されますが、固定資産税評価額は3年に1度見直されるからです。そのため、固定資産税評価額が２年前のものであれば、現在の市場価格と大きくかけ離れている可能性が考えられます。

より正確な売却価格を知りたい場合は不動産会社に査定依頼を行いましょう。また、査定依頼を行う際には複数の不動産会社に依頼することが大切です。

複数の不動産会社に依頼する場合は、イエカカクなどが提供している一括見積もりサービスを利用すると良いでしょう。

不動産の売却価格はイエカカクの一括査定がおすすめ

固定資産税評価額は固定資産税だけでなく、さまざまな不動産関係の税金の計算の基になる値です。また、土地と家では計算方法が異なる点にも注意しておきましょう。

固定資産税評価額を知ることで、土地のおおよその売却価格を計算できますが、場合によっては市場価格とかけ離れている可能性もあります。そのため、固定資産税評価額を知りたい理由が不動産の売却価格を知るためなら、不動産会社に査定依頼を行うことをおすすめします。

ただ、その際には複数の不動産会社に査定依頼を行うようにしましょう。複数の不動産会社に査定依頼を行うなら、イエカカクの一括査定がおすすめです。

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依頼した不動産会社から査定結果が掲示された際には、査定価格の根拠を必ず聞くようにしましょう。

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