マンション売却後に確定申告は必要？流れや必要書類をわかりやすく解説

初めてマンションを売却する方の中には、売却後の確定申告に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、確定申告の必要性や具体的な手順を分かりやすく解説します。売却益が発生した場合の対応や、特別控除を受ける際の注意点、必要書類の準備から申告方法まで、初めての方でも理解しやすいよう説明していきます。正しい確定申告を行い、将来のトラブルを防ぐためにも、ぜひ参考にしてください。

マンション売却後に確定申告は必要？

マンション売却後に確定申告が必要かどうかは、売却状況によって異なります。

ここからは、マンション売却で確定申告が必要なケースと必要ないケースについて、それぞれ解説します。

マンション売却で確定申告が必要なケース

マンション売却で確定申告が必要となるのは、以下の2つのケースです。

これらのケースについて、詳しく解説します。マンションを売却する際は、自身の状況がこれらのケースに該当するかどうかを確認しましょう。

譲渡所得が発生する場合

マンション売却で譲渡所得が発生する場合、確定申告が必要となります。

譲渡所得とは、資産の売却によって発生した利益を指します。マンション売却の場合、売却価格から取得価格（購入時の価格や諸費用）や売却時の諸費用を差し引いたものです。

税金は通常、利益に課されるため、マンション売却で譲渡所得が発生した場合には、確定申告で正確に申告する必要があります。

特別控除を受ける場合

マンション売却で、特別控除を受ける場合も、確定申告が必要となります。

特別控除とは、一定の条件を満たす場合に、譲渡所得から定められた金額を控除できる制度です。マンション売却に関連する、主な特別控除の種類には以下のようなものがあります。

例えば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」では、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。つまり、利益3,000万円までは非課税となります。

しかし、特別控除は自動的に適用される訳ではありません。納税者自身が必要な書類を添えて確定申告する必要があります。

マンション売却で確定申告が必要ないケース

マンション売却では、確定申告が必要ないケースもあります。具体的には、以下のようなケースです。

マンションの売却価格が取得価格を下回り、損失が発生した場合、もしくは差し引き0円となった場合、確定申告は必要ありません。特別控除を受けない場合も同様です。

ただし、マンション売却では、損失が発生した場合にも受けられる控除があります。具体的には、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。

これらの控除を受けることで、節税効果があるため、損失が発生した場合でも確定申告を行うのがおすすめです。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは、個人が1年間（1月1日〜12月31日）に得た所得と、それに対する税額を計算し、国税庁に報告する手続きのことです。

自営業者や複数の収入源がある人だけでなく、給与所得者でも一定の条件に該当する場合には必要となります。マンション売却のような不動産取引も、確定申告が必要となるケースの一つです。

確定申告の仕組みは以下のようになっています。

ここからは、確定申告の時期や年末調整との違い、確定申告の種類について詳しく解説します。

確定申告はいつまでに行う？

確定申告の時期は例年、2月16日から3月15日までです。この期間中に、前年の1月1日から12月31日までの所得に関する確定申告を行います。

確定申告の期限を過ぎてしまうとペナルティを受ける可能性があるため、注意しましょう。具体的には延滞税の発生や無申告加算税の課税などです。また、本来であれば受けられるはずだった各種控除が適用されなくなる恐れもあります。

確定申告の期限は重要であるため、余裕を持って準備し、期限内に申告を完了させましょう。

確定申告と年末調整の違い

年末調整と確定申告は、どちらも個人の所得税を精算する手続きですが、その実施方法や対象者が異なります。

年末調整は、給与所得者を対象とした所得税の精算手続きです。会社が従業員に代わって行うもので、12月の給与支払い時に1年間の給与総額に対する所得税額を計算し、それまでに徴収した税額との差額を調整します。

そのほか、確定申告との違いは、以下の表を参考にしてください。

【確定申告と年末調整の違い】

	年末調整	確定申告
実施主体	会社	個人
対象者	給与所得者	・事業所得者複数の所得がある者 ・年末調整で対応できない控除がある者
所得の範囲	給与所得のみ	全ての所得（給与、事業、不動産、譲渡所得など）
控除の範囲	基本的な控除（基礎控除、配偶者控除、扶養控除など）	年末調整で対応できない控除（医療費控除、住宅ローン控除など）も含む

マンション売却のような不動産取引がある場合、年末調整では対応できないため、確定申告が必要となります。

白色申告と青色申告の違い

白色申告と青色申告は、事業所得や不動産所得がある個人が選択できる確定申告の方法です。青色申告のほうが手続きは複雑になりますが、その分受けられる控除が多いといった特徴があります。

【青色申告と白色申告の違い】

	青色申告	白色申告
帳簿	複式簿記	単式簿記
事前申請	必要	不要
控除	多い	少ない
必要書類	・確定申告書 ・青色決算報告書	・確定申告書 ・収支内訳書
赤字の繰越	あり	なし

それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

	メリット	デメリット
青色申告	・高額な控除（最大65万円）が受けられる ・損失の繰越が可能 ・税務署からの信頼度が高い	・複式簿記による正確な記帳が必要 ・申告手続きがやや複雑
白色申告	・簡易な記録で申告可能 ・手続きが比較的簡単	・控除額が少ない（最大10万円） ・損失の繰越ができない

青色申告がおすすめなのは、今後事業を拡大する予定の個人事業主や不動産所得が多い方です。また、税務や経理に詳しい方、もしくは経理業務を外注できる予算がある方です。

一方、白色申告がおすすめなのは、副業程度の小規模な事業を行っている方や税務処理にかける時間や労力を最小限にしたい方です。

マンション売却のような一時的な取引の場合、通常は白色申告で十分です。ただし、不動産投資や賃貸業を行っている場合は、青色申告のメリットを活かせる可能性が高いでしょう。

自身の事業規模や将来の計画、経理処理の負担を考慮し、適切な申告方法を選択することが重要です。

マンション売却後の確定申告の流れ

マンション売却後の確定申告の流れは、以下の通りです。

それぞれについて解説します。

1.確定申告に必要な書類を準備する

確定申告には、必ず提出する必要があるものと、必要に応じて提出するものがあります。

ここからは、それぞれについて詳しく解説します。

必ず提出する必要があるもの

確定申告で必ず提出しなければならないものは、以下のとおりです。

必要書類	取得方法	詳細
確定申告書	・最寄りの税務署 ・国税庁のWebサイト	個人の所得や経費を税務署に申告するための書類。所得税の計算や税額の確定に使用。
収支内訳書	・最寄りの税務署 ・国税庁のWebサイト	白色申告の個人事業主が提出する書類。事業に関する収入と経費の詳細をまとめたもの。
青色申告決算書	・最寄りの税務署 ・国税庁のWebサイト	青色申告者が提出する決算書。売上、経費、利益、損益計算などの詳細を記載したもの。
マイナンバーカード	自己所有 ※新規取得は役所の窓口	個人番号を記載した公的な本人確認書類。
金融機関の口座	自己所有	還付金を受け取るための口座。

これらの書類を適切に準備することで、スムーズな確定申告手続きが可能となります。基本的にはすべて自宅にいながら集められるため、余裕を持って準備しておきましょう。

必要に応じて提出するもの

確定申告で必要に応じて提出するものは、以下のとおりです。

書類	取得方法	書類が必要な人	詳細
源泉徴収票	勤務先	給与所得者	正確な所得税を計算するための書類。収入額と既に納めた税額を証明するための。
不動産売買契約書のコピー	自己所有	不動産を売却した人	売却価格と売却日を証明するための書類
登記簿謄本（または登記事項証明書）	・自己所有 ・法務局	不動産を売却した人	物件情報と所有期間を確認するための書類
取得時の契約書のコピー	自己所有	不動産を売却した人	取得価格を証明するための書類
売却に関する仲介手数料の領収書	・自己所有 ・不動産会社	不動産を売却した人	必要経費を証明するための書類
不動産所得の収支内訳書（賃貸していた場合）	・自己所有 ・不動産管理会社	不動産を売却した人	賃貸収入と経費を証明するための書類

上記の書類以外にも、個別の状況によって必要となる書類があるため、不動産会社や専門家、税務署などに確認を取りましょう。

2.確定申告に必要な帳簿を準備する

帳簿とは、正確な譲渡所得の計算と申告のために、マンション売却に関する収入や経費を記録した書類です。具体的には、売却価格や取得費、譲渡費用などを記載します。

帳簿付けは、基本的に以下の手順で行います。

帳簿の作成方法には主に3つの選択肢があり、それぞれ特徴が異なります

	手間	コスト	メリット	デメリット
手書きで作成する	☆	☆☆☆	費用が抑えられる	・計算ミスのリスクがある ・時間がかかる
確定申告ソフトで作成する	☆☆	☆☆	・計算が正確 ・効率的に作成できる	・ソフトの購入費用がかかる ・入力ミスが生じる可能性がある
税理士に依頼する	☆☆☆	☆	・正確性が高い ・プロにお任せできる	費用が高い

自身の状況や予算、時間的な余裕を考慮して、最適な方法を選択することが重要です。初めて確定申告を行う場合や、複雑な取引がある場合は、確定申告ソフトの利用や税理士への相談を検討するのも良いでしょう。

いずれの方法を選択しても、売却に関する全ての書類や領収書を適切に保管し、正確な記録を心がけることが大切です。不明な点がある場合は、早めに税務署や税理士に相談することをおすすめします。

3.確定申告に必要なものを税務署へ提出する

確定申告書の提出期限は、例年3月15日です。ただし、その日が休日の場合は翌営業日となります。提出先は、原則として納税者の住所地を管轄する税務署です。

確定申告書の提出方法には主に以下の3つがあります。

それぞれの特徴と手順を説明します。

インターネットで提出する（e-Tax）

e-Taxは、国税電子申告・納税システムの略称で、インターネットを利用して確定申告書を電子的に提出できるサービスです。24時間利用可能で、自宅から手続きができる便利なシステムです。

e-Taxでの提出する手順は以下の表を参考にしてください。

手続き	詳細
事前準備	・マイナンバーカードの取得（または ID・パスワード方式の利用登録） ・ICカードリーダーの準備（マイナンバーカード方式の場合）
e-Taxソフト等の利用	・e-Taxのウェブサイトからe-Taxソフトをダウンロード・インストール ・または、国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーを利用
申告書の作成	画面の指示に従って必要事項を入力
電子署名の付与	・マイナンバーカードを利用して電子署名を付与 ・または、ID・パスワード方式で本人確認
送信	作成した申告書を電子的に送信（即時に受付結果が通知）

e-Taxを利用することで、申告書の提出や納税が便利になりますが、初めて利用する場合は事前の準備や操作に慣れる必要があります。不明な点がある場合は、e-Tax・作成コーナーヘルプデスクや税務署に問い合わせることをおすすめします。また、期日が近くなるとシステムが混雑する可能性もあるため、早めの提出を心がけましょう。

管轄の税務署窓口へ持参する

管轄の税務署窓口へ直接確定申告書を持参する方法は、対面で相談や確認ができるメリットがあります。提出する手順は以下の表を参考にしてください。

手続き	詳細
管轄税務署の確認	自身の住所地を管轄する税務署を国税庁のWebサイトで確認
必要書類の準備	・確定申告書（控えを含む） ・マイナンバーカード（または通知カードと身分証明書） ・収入や経費を証明する書類（源泉徴収票、領収書など） ・その他必要な添付書類
税務署への来訪	開庁時間内に訪問
受付での手続き	受付で申告書の提出を伝え、必要に応じて相談の予約を取る
申告書の提出	・窓口で申告書と必要書類を提出 ・不明点があれば、その場で職員に質問可能
受付印の確認	・申告書の控えに受付印が押されていることを確認 ・控えは大切に保管

窓口への持参は、不明点をその場で解決できるメリットがありますが、混雑時期は長時間待つ可能性があります。事前に十分な準備をし、時間に余裕を持って訪問することが大切です。

管轄の税務署窓口へ郵送する

確定申告書を管轄の税務署へ郵送する方法は、直接訪問する必要がなく、時間や場所の制約を受けにくいメリットがあります。提出する手順は以下の表を参考にしてください。

手続き	詳細
管轄税務署の確認	自身の住所地を管轄する税務署を国税庁のWebサイトで確認
必要書類の準備	・確定申告書（控えを含む） ・マイナンバーカード（または通知カードと身分証明書） ・収入や経費を証明する書類（源泉徴収票、領収書など） ・その他必要な添付書類
書類の確認	全ての必要事項が記入されているか、署名・押印漏れがないかを再確認
郵送用封筒の準備	・角形2号（A4サイズが折らずに入る）の封筒を用意 ・封筒の表に返信用住所を記載
郵送	・簡易書留など、配達記録が残る方法で郵送 ・申告期限に間に合うよう、余裕を持って投函
受付印の確認	・申告書の控えに受付印が押されていることを確認 ・控えは大切に保管

郵送による提出は便利ですが、不備があった場合の対応に時間がかかる可能性があります。書類の準備と確認を丁寧に行い、十分な余裕を持って送付することが重要です。また、確定申告書の控えや郵送の記録は、後日の確認のために必ず保管しておきましょう。

4.税金を納付する、還付を受ける

確定申告の結果、税金を納める必要がある場合と、税金が還付される場合があります。

税金を納付する必要があるのは、納税額が年間の源泉徴収額を上回った場合です。この場合、納税額と源泉徴収額の差額を納付します。納付方法は複数あります。

一方、確定申告の結果、納税額が年間の源泉徴収額を下回った場合、その差額が還付されます。還付の方法は以下のとおりです。

e-Taxで申告した場合、還付金の振込予定日をオンラインで確認できます。書面で申告した場合、還付通知書が郵送されます。

マンション売却後、確定申告をしないとどうなる？

マンション売却後、確定申告が必要であるにもかかわらず、申告を行わなかった場合、以下のようなペナルティを受ける可能性があります。

ペナルティ	詳細
無申告加算税の課税	・通常の無申告加算税：本来納めるべき税額の15% ・重加算税：悪質な場合、本来納めるべき税額の40%
延滞税の発生	・令和6年3月16日から同年5月15日までの間は年「7.3％」と「延滞税特例基準割合＋1％」のいずれか低い割合 ・令和6年5月16日以後は年「14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い割合
刑事罰の可能性	悪質な場合、脱税として刑事罰の対象となる可能性がある
各種控除や特例の適用機会の喪失	確定申告を行わないことで、各種控除や特例（例：3,000万円特別控除）の適用機会を逃す可能性がある

確定申告を怠ることのリスクは非常に高く、金銭的にも社会的にも大きな影響を及ぼす可能性があります。マンション売却後は、期限内に申告を済ませましょう。不明点がある場合は、税理士や税務署への相談がおすすめです。

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マンション売却が初めての方にとって、確定申告は不安な手続きでしょう。本記事では、確定申告の必要性や手順、必要書類、提出方法、そして申告を怠った場合のリスクについて詳しく解説してきました。確定申告を正しく行うことで、不要なペナルティを避けられます。

なお、これからマンション売却を始める方にとって、最初の一歩目となるのがマンションの査定です。マンション査定はマンションの売却価格を決める重要なプロセスであるため、複数の会社に査定を依頼しましょう。

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