マンション売却の失敗事例12選！失敗しないための対応策をわかりやすく解説

マンションを売却する際、「思っていたより安い価格になってしまった」「売れるまでに予想以上に時間がかかった」など、後悔する方は少なくありません。これは、マンション売却を経験する機会が人生で数回程度と限られており、売却の知識や経験が不足していることが主な原因です。

しかし、過去の失敗事例を学び、適切な対策を講じることで、こうした失敗は防ぐことができます。この記事では、マンション売却でよくある失敗事例を、売却前・売却中・売却後の3つの段階に分けて紹介します。それぞれの失敗事例に対する具体的な対応策も合わせて解説しますので、これからマンション売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

【売却前】マンション売却の失敗事例と失敗しないための対応策

マンション売却において、準備段階での失敗は全体のプロセスに大きく影響します。売却前の失敗は、以下のような事例が報告されています。

これらの失敗は、事前の準備と知識があれば防ぐことができます。それぞれの失敗事例と対策を詳しく見ていきましょう。

売却までに十分な時間を確保できなかった

マンション売却には、一般的に3〜6ヶ月程度の期間が必要です。しかし、「早く売りたい」という焦りから十分な準備期間を設けずに売却活動を始めてしまい、結果的に損をしてしまうケースが多く見られます。たとえば、引っ越し先が決まってから売却活動を始めると、期日までに売却を完了させなければならないプレッシャーから、本来の適正価格よりも安い金額で売却せざるを得なくなることがあります。

このような失敗を防ぐためには、売却完了までの期間を最低でも6ヶ月は見込んでおきましょう。また、売却活動を始める前に、必要書類の準備や内覧に向けた清掃など、やるべきことを事前にリストアップしておくことも重要です。特に住宅ローンがある場合は、金融機関への完済手続きの期間も考慮に入れなければなりません。

さらに、引っ越しが必要な場合は、売却活動開始前から候補物件のリサーチを始めておくことをおすすめします。売却活動と並行して引っ越し先を探すのは、時間的にも精神的にも大きな負担となります。十分な準備期間を確保することで、焦ることなく適正価格での売却を目指すことができるでしょう。

１社からしか査定を受けなかった

マンション売却では、「近所の不動産会社だから」「大手だから安心」といった理由で、1社だけに査定を依頼してしまうケースがあります。しかし、不動産会社によって査定額には開きがあり、1社だけの査定では適正価格を見極めることが困難です。また、不動産会社ごとに得意とする物件タイプや販売戦略が異なるため、1社だけに絞ってしまうと、より良い条件での売却機会を逃してしまう可能性があります。

この問題を解決するためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。一般的に4〜6社程度の査定を比較することで、より正確な相場観をつかむことができます。

ただし、1社1社に個別に連絡を取って査定依頼をするのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、イエカカクの一括査定サービスです。イエカカクでは、厳選された全国の優良不動産会社から最大6社まで無料で査定を受けることができます。1度の入力で複数社に査定依頼ができる手軽さに加えて、過去にクレームの多かった会社は契約解除などの対応で常に優良企業のみを紹介しているため、安心して利用することができます。

査定額の高さだけで不動産会社を選んでしまった

不動産会社選びで多い失敗が、査定額の高さだけを判断基準にしてしまうことです。中には仲介手数料目当てで意図的に高い査定額を提示し、契約後に「市場の反応が悪いので値下げが必要」と説明してくる不動産会社も存在します。実際に、購入時の価格より500万円も高い査定額を提示されて契約したものの、3ヶ月後には700万円もの値下げを要求されたというケースもあるようです。

このような失敗を防ぐためには、査定額の根拠を必ず確認することが大切です。信頼できる不動産会社は、近隣の取引事例や市場動向などを具体的なデータを示しながら説明してくれます。また、査定額以外にも、マンション売却の実績、営業担当者の対応力、過去の顧客評価なども総合的に判断する必要があります。

特に、担当者とのコミュニケーションは重要です。売却活動は数ヶ月に渡るため、質問や相談にどれだけ丁寧に対応してくれるか、売主の立場に立って提案をしてくれるかなど、実際のやり取りを通じて信頼関係を築けるかどうかを見極めましょう。

マンション売却にかかる費用を把握していなかった

マンション売却では、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。実際には、仲介手数料や印紙税、引っ越し費用など、さまざまな費用が発生します。しかし、これらの費用を事前に把握していなかったために、想定以上の出費に困ってしまうケースが少なくありません。特に、譲渡所得税については知識が不足していることが多く、売却後に予想外の税金支払いに直面する例もあるようです。

売却にかかる主な費用は、不動産会社への仲介手数料が「売却価格の3%+6万円（消費税別）※あくまで目安」、印紙税が売却価格に応じて5,000円〜60,000円（目安）、さらに売却益に対して課される譲渡所得税があります。加えて、住宅ローンの一括返済手数料（1〜3万円程度）、抵当権抹消費用（1.5〜2万円）、引っ越し費用なども必要になります。

このような費用負担に困らないためには、売却前に費用の総額を試算しておくことが重要です。不動産会社に依頼する際は、具体的な費用の内訳と概算を確認し、手元に残る金額を計算しておきましょう。また、譲渡所得税については、売却年の翌年に確定申告が必要となる場合もあるため、税理士に相談するなどして事前に準備をしておくことをおすすめします。

【売却中】マンション売却の失敗事例と失敗しないための対応策

マンションの売却活動中にも、さまざまな失敗が起こりやすい傾向にあります。具体的には以下のような事例が挙げられます。

これらの失敗は売却価格や売却期間に直接影響を与えるため、特に注意が必要です。それぞれの失敗事例について、具体的な対策とともに見ていきましょう。

価格を高く設定しすぎてしまった

マンション売却では、「少しでも高く売りたい」という気持ちから、売り出し価格を相場よりも高く設定してしまうケースがよく見られます。しかし、価格が高すぎると購入検討者からの問い合わせすら来なくなり、売却期間が長期化してしまいます。

価格設定が高すぎることで生じる問題は、単に売れないだけではありません。物件が長期間売れ残ることで、不動産会社の販売意欲が低下したり、「何か問題のある物件なのでは」という印象を与えたりしてしまいます。その結果、さらなる値下げを余儀なくされ、当初の査定額を大きく下回る価格での売却を強いられるケースも少なくありません。

このような失敗を防ぐには、近隣の取引事例や市場動向を踏まえた適切な価格設定が重要です。一般的に、相場に対して5%程度高めの価格から売り出すのが理想的とされています。これにより、価格交渉の余地を残しつつ、市場からの反応も得られやすくなります。また、価格設定の根拠については、必ず不動産会社に詳しく説明を求め、納得した上で決定するようにしましょう。

売却に出すタイミングが悪かった

マンション売却の成否は、売り出すタイミングにも左右されます。例えば、年末年始や夏季休暇シーズンなど、不動産取引が停滞する時期に売り出してしまうと、買い手が見つかりにくくなります。また、同じマンション内や近隣で複数の物件が売りに出されている時期も、価格競争に巻き込まれやすく、不利な条件での売却を強いられる可能性が高くなる傾向です。

マンションの売却に適した時期は、転勤や転職が多い2〜3月と、夏季休暇明けの9月頃と言われています。これは、住み替えを検討する人が増える時期であり、購入検討者も活発に物件を探し始めるためです。特に、新年度が始まる前の1〜3月は、子どもの学校の都合で住み替えを考える家族も多く、最も売却しやすい時期となっています。

タイミングを見極めるためには、まず物件周辺の売却状況や市場動向を把握することが重要です。不動産会社に相談し、地域特有の需要サイクルや、今後の相場見通しなどの情報を集めましょう。また、自身の都合（引っ越し時期や住宅ローンの返済計画など）も考慮しながら、最適な売り出し時期を決定することが大切です。

内覧の準備が不十分だった

マンション売却において、内覧は購入検討者が購入を決断する重要な機会です。しかし、「片付けが間に合わなかった」「水回りの汚れが目立った」「生活感が強すぎた」など、内覧の準備不足が原因で購入を見送られるケースが数多く報告されています。特に、においの問題（タバコやペット、生活臭など）は、購入検討者にマイナスな印象を与えやすい要因です。

内覧時の印象が悪いと、物件の本来の価値が正当に評価されにくくなります。たとえ立地や間取りが良くても、内覧時の印象が悪ければ、購入意欲は大きく低下してしまうでしょう。また、複数回の内覧に対応する必要が出てくると、その都度の準備が必要となり、売主の負担も増大します。

このような失敗を防ぐためには、まず徹底的な清掃と整理整頓を行うことが重要です。特に水回り（キッチン、浴室、トイレなど）は入念に清掃し、必要に応じてハウスクリーニングの利用も検討しましょう。また、個人の趣味趣向を感じさせる装飾品は極力片付け、できるだけ多くの人に受け入れられる、シンプルな空間づくりを心がけることが大切です。

さらに、購入検討者からよく質問される事項（管理費、修繕積立金、近隣の施設など）については、事前に答えられるよう準備しておくことも重要です。内覧時の対応が丁寧で誠実であれば、物件に対する信頼感も高まり、成約につながりやすくなります。

根拠もなく値下げをしてしまった

売却活動が長引くと、焦りから安易な値下げを繰り返してしまうケースがあります。特に「内覧まで進んだチャンスを逃したくない」という気持ちから、購入検討者からの値引き要求を十分な検討なく受け入れてしまい、結果的に大幅な値引きを強いられる事例が見られます。

一度値下げに応じてしまうと、さらなる値引きを要求されやすくなります。また、短期間で大幅な値下げを行うと、「何か問題のある物件なのではないか」という不信感を招く可能性もあります。このような負のスパイラルに陥ると、最終的に当初の想定価格を大きく下回る金額での売却を余儀なくされることも少なくありません。

このような事態を避けるためには、売却前に「これ以上は下げられない最低ライン」を設定しておくことが重要です。その際は、住宅ローンの残債額や売却にかかる諸費用、次の住居の購入資金なども考慮に入れましょう。また、値下げを検討する場合は、必ず不動産会社と相談し、市場の反応や周辺相場との比較など、客観的なデータに基づいて判断することが大切です。

囲い込みを受けてしまった

マンション売却において「囲い込み」とは、不動産会社が自社で購入者を見つけるために、他社への物件情報の公開を制限する行為を指します。具体的には、レインズ（不動産流通機構）への登録を遅らせたり、他社からの内覧希望を断ったりするなどの行為が該当します。このような囲い込みを受けると、購入検討者の数が限定され、結果的に良い条件での売却機会を逃してしまう可能性が高くなります。

囲い込みが行われる主な理由は、不動産会社が「両手仲介」を狙うためです。両手仲介とは、1つの取引で売主と買主の両方から仲介手数料を得られる取引形態です。不動産会社にとっては利益が大きくなりますが、売主にとっては必ずしもメリットがあるとは限りません。むしろ、市場での競争が制限されることで、本来得られたはずの好条件での売却機会を失う可能性が高くなります。

この問題を防ぐためには、まず媒介契約の内容をしっかりと確認することが重要です。一般媒介契約であれば複数の不動産会社に依頼できるため、囲い込みのリスクは低くなります。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が義務付けられているため、必ず登録状況を確認しましょう。また、売却活動の進捗状況について定期的に報告を求め、他社からの問い合わせ状況なども確認することが大切です。

【売却後】マンション売却の失敗事例と失敗しないための対応策

マンション売却は、売買契約を締結して終わりではありません。売却後にも、以下のようにさまざまな問題が発生する可能性があります。

これらの問題は、事前の準備と適切な対策があれば防ぐことができます。それぞれの失敗事例について具体的に見ていきましょう。

成約価格がローンの残債を下回ってしまった

マンション売却において、最も深刻な失敗の一つが「オーバーローン」の状態に陥ることです。オーバーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債よりも低くなってしまう状態です。この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、自己資金で不足分を補填しなければならなくなります。当初の売却予定価格よりも500万円以上低い価格での売却を余儀なくされ、貯金を切り崩してローンの返済に充てたというケースもあります。

このような事態に陥る主な原因は、事前にローン残債を正確に把握していなかったことや、市場の動向を見誤って売却時期を逃してしまったことにあります。特に、購入後間もない物件や、金利が高い住宅ローンを組んでいる物件などの場合は、想定以上にローン残債が残っているケースが多く、注意が必要です。

この問題を防ぐためには、売却活動を始める前に金融機関に連絡し、ローン残債の正確な金額を確認することが重要です。その上で、不動産会社の査定額と比較し、売却が実現可能かどうかを判断しましょう。もしオーバーローンの可能性がある場合は、住み替えローンの利用や、任意売却の検討など、専門家に相談しながら対策を講じる必要がある場合もあります。また、売却時期については、不動産市況を見極めながら、できるだけ良い条件で売却できるタイミングを選ぶことも大切です。

思っていたよりも費用がかかった

マンション売却後によく聞かれる後悔の声として「想定以上に費用がかかった」というものがあります。具体的には、仲介手数料、印紙税、登録免許税などの基本的な費用に加え、住宅ローンの一括返済手数料、抵当権抹消費用、引っ越し費用など、さまざまな費用が発生します。特に見落としがちなのが譲渡所得税で、売却益に対して最大39.63%もの税金が課される可能性があります。

このような事態を避けるためには、売却前に発生する費用を詳細にシミュレーションしておくことが重要です。不動産会社に依頼する際は、想定される費用の総額と内訳について具体的な説明を求めましょう。また、譲渡所得税については、特例措置の適用の可能性も含めて税理士に相談することをおすすめします。さらに、売却後の確定申告の必要性や手続きについても事前に確認し、計画的に資金を準備しておくことが大切です。

契約不適合責任について買主に伝えていなかった

マンション売却後のトラブルで多いのが、契約不適合責任に関する問題です。契約不適合責任とは、売却後に物件に契約の内容に適合しない箇所（不具合や欠陥）が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。具体的には、売買契約時に説明していなかった雨漏りや設備の不具合などが見つかった場合、買主から修繕費用の請求や、最悪の場合は契約解除を求められる可能性があります。

特に築年数の経過したマンションでは、売主が気付いていない不具合が存在するケースも少なくありません。売主が故意に隠していなくても、知っているべき不具合を見落としていた場合は、契約不適合責任を問われる可能性があります。実際に、売却後に天井の雨漏りが発覚し、数百万円の修繕費用を請求されたというケースも報告されています。

このようなトラブルを防ぐためには、売却前に物件の状態を専門家に確認してもらい、不具合の有無を把握することが重要です。発見された不具合は、些細なものでも必ず買主に説明し、売買契約書に明記しておく必要があります。また、売主が把握できない不具合についても、築年数や過去の修繕履歴などから予測される範囲で、買主に説明しておくことが望ましいでしょう。

さらに、重要事項説明書や告知書の作成時には、不動産会社とよく相談しながら、物件の状態について正確な情報を記載することが大切です。売却後のトラブルを避けるためにも、「知らなかった」では済まされない可能性があることを認識し、慎重に対応することが重要です。

マンション売却で後悔しないためのポイント

マンション売却の失敗事例から学べる、後悔しないためのポイントは以下の3つに要約されます。

まず、十分な準備期間を確保することは、マンション売却を成功させる上で最も重要なポイントです。売却完了までに最低でも6ヶ月程度の期間を見込み、必要書類の準備や諸費用の確認、住宅ローンの残債確認などを計画的に進める必要があります。時間に余裕があることで、慌てずに意思決定ができ、適正価格での売却も実現しやすくなります。

次に、信頼できる不動産会社選びも成功の鍵となります。一社だけでなく複数社から査定を取得し、売却実績や提案内容を比較検討することが重要です。また、担当者の対応の丁寧さや相性も重視しましょう。売却活動は数ヶ月に及ぶため、しっかりとコミュニケーションが取れる関係性が築けるかどうかが、スムーズな売却につながります。

最後に、適切な情報開示を心がけることで、売却後のトラブルを防ぐことができます。物件の不具合は些細なものでも隠さず伝え、売却にかかる費用についても明確に把握しておく必要があります。また、売却活動中は定期的に進捗状況を確認し、必要に応じて販売戦略の見直しを行うことも大切です。

これらのポイントを意識して売却活動を進めることで、後悔のない取引を実現することができます。特に準備期間の確保と不動産会社選びは、売却全体の成否を左右する重要な要素となりますので、慎重に進めていきましょう。

マンション売却ならイエカカクがおすすめ

マンション売却では、売却前から売却後まで様々な失敗のリスクが存在します。しかし、これまで解説してきた事例と対策を理解し、適切に準備を進めることで、そのほとんどを防ぐことができます。特に重要なのは、売却活動のパートナーとなる不動産会社選びです。信頼できる不動産会社と出会えるかどうかが、売却の成否を左右します。

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マンション売却の第一歩として、まずはイエカカクで複数の不動産会社の査定を比較することをおすすめします。適切なパートナー選びができれば、その後の売却活動もスムーズに進めることができるでしょう。